Middenhuur, passend toewijzen en inkomensregistratie – een soort van optoppen?

Nou, in Brussel lijkt zoals inmiddels bekend de kogel door de kerk: na aanpassing van de Europese regelgeving kan er staatssteun gegeven worden voor de bouw van middenhuurwoningen.

Dus nu moet ons eigen Ministerie ermee aan de slag. En dat is nog wel even een dingetje. Want ja, om maar iets te noemen: geldt die staatssteun (van staatswege geborgde financiering à la NHG, zeg ik altijd maar als oud-VEH’er) nou alleen voor Toegelaten Instellingen, ook wel woningcorporaties genoemd? Hm. Ook maar eens even kijken wie de volgende missionaire minister wordt… en wanneer… We zijn benieuwd.

Hoe ziet dat extra laagje middenhuur eruit?

Anyway, er komt natuurlijk wel wat aan. Een mooie ontwikkeling voor de doelgroep die nu tussen wal en schip valt en straks bij een corporatie terecht kan. Even een schematisch plaatje van hun huidige werkveld, met het extra laagje middenhuur erbovenop:

Een soort van optoppen dus. Na jaren van ‘aanplakken’ en ‘uitplinten’ in de escape-categorieën ‘5% niet passend’ en de ‘7,5 c.q. 15% vrije ruimte’, mogen en kunnen we straks ook een stukje gestructureerd omhoog, zogezegd. Wordt dat een rammelend houtskeletje of een stormbestendige woonlaag? Dan moet er nog wel wat gebeuren.

Welke wijzigingen in de wet zijn er nog meer nodig?

Als we dan toch aan het verbouwen zijn: moet er nog het een en ander aangepast worden? Ik dacht van wel. Even voor de vuist weg: wat moet er gebeuren met de huidige 7,5% ‘vrije ruimte’? Wordt die ook of gedeeltelijk toepasbaar op de middenhuur? Kan die überhaupt blijven zoals-ie nu is? En: is er ook zoiets als ‘passendheid’ van toepassing, een minimum inkomen? En houden we dan ook een 5% voor niet-passendheid aan, en/of  een uitzondering voor ouderen met vermogen?

Eén ding is duidelijk, as much as I hate to bring it to you, guys: als de Staatssteun van toepassing wordt, hangt daar óók een jaarlijkse accountantscontrole aan vast. Dit is nodig om eerlijke en correcte toepassing bij huurtoewijzing te borgen. DAEB, weetjewel.

De regels van niemandsland

Op dit moment zitten we eigenlijk nog een beetje in niemandsland: er staat wat vaags in de verschillende huisvestingsverordeningen maar de Woningwet kent het hele begrip middenhuur nog niet.  Daar hebben we straks dus wel een keer die Minister voor nodig.

Binnen ons Team Inkomen merken we het dagelijks: er is onduidelijkheid over de manier van toetsen bij middenhuurwoningen. Nemen we brutoloon (werkgeververklaringen etc.) of Verzamelinkomen: ‘IB60’-inkomensverklaringen (inmiddels ook m.b.v brondata), m.a.w. belastbaar inkomen aansluitend op de huurtoeslag? Veruit de meeste corporaties werken (gelukkig) met het laatste. Dezelfde systematiek voor DAEB en middenhuur. Da’s logisch.

Maar brutoloon en de werkgeververklaring zitten nog sterk in het DNA van veel vrije sector makelaars. Ook van sommige corporaties die daarmee werken voor hun niet-DAEB bezit. Ja, da’s nou jammer. Want naast de onduidelijkheid die zo gecreëerd wordt, brengt deze benadering met zich mee dat de huidige DAEB en de middenhuur niet op elkaar aansluiten: belastbaar inkomen is immers doorgaans een stuk lager dan bruto. Onbedoelde overlap en onduidelijkheid voor corporaties én dus ook voor kandidaat-huurders, dat willen we niet, toch?

Staatssteun betekent: inkomensregistratie en passendheid

Het is dus duidelijk dat er nog wat te regelen valt bij het uitbreiden van de huidige systematiek bij woningcorporaties. Brondata via mijnOverheid beginnen steeds meer gemeengoed te worden bij de huurtoewijzing. Dat is een mooie ontwikkeling, zeker als die ook kan worden toegepast op de middenhuur. Uitzonderingen zoals een andere baan/uitkering, zelfstandig ondernemer, inkomen uit PGB enzovoort, blijven er altijd. Uit onze ervaring van de afgelopen tien jaar zien we dat deze, afhankelijk van het huurbeleid, gemiddeld iets van 7% van de toewijzingen uit zo weten wij bij het Team Inkomen van Finance Ideas. Al meer dan 10 jaar helpen wij corporaties met advies en controle, en dat zijn er inmiddels ruim 140. Wij delen onze kennis graag in onze basis- en verdiepingstrainingen door heel Nederland, zowel incompany als met regionale bijeenkomsten.

Oefenen en je kennis up to date houden is dus essentieel

Tijdens de training Verdieping Inkomensregistratie gaan we dieper in op aanpassingen en oefenen we met grensgevallen, lastige loonstroken en inkomenssituaties. Wat kan wel, wat kan niet en waar moet je op letten? Bekijk het programma of vraag vrijblijvend een voorstel aan voor een in company opleiding op maat.