Meer beleidsvrijheid in de portefeuille houden?

In de  Woningwet is ruimte opgenomen voor tien procent vrije toewijzingen binnen de DAEB woningen. Wel moet bij deze toewijzingen rekening gehouden worden met de passendheid. Daarnaast is voor de komende vijfenhalf jaar ook tien procent extra ruimte opgenomen voor de zogenaamde middeninkomens met een inkomen tussen de € 34.911 en € 38.950 binnen het DAEB woningbezit.

Betekent dit dat woningcorporaties na afloop van deze tijdelijke maatregel de middeninkomens helemaal niet meer kunnen bedienen? Of Is er misschien een alternatief waarmee er meer keuzevrijheid voor woningcorporaties is?

Betaalbaar houden

De woningen in de niet-DAEB tak van een woningcorporatie zijn vrijgesteld van de 80-10-10 toewijzingsregel. Dit geeft vrijheid bij het toewijzen van huurwoningen aan de huishoudens die geen recht hebben op huurtoeslag. Binnen het verplichte scheidingsvoorstel worden de huurwoningen met een geliberaliseerd contract naar de niet-DAEB tak overgeheveld.  Ook mogen er DAEB woningen geselecteerd worden, dit is echter wel aan voorwaarden verbonden. De DAEB woningen met een huurcontract met een huurprijs onder de liberalisatiegrens en met tenminste 142 WWS punten mogen overgeheveld worden. De huur mag door het puntenaantal immers boven de liberalisatiegrens uitkomen waardoor ze bij mutatie in potentie naar de niet-DAEB tak over kunnen gaan. In de wet- en regelgeving is echter niet een verplichting opgenomen die bepaald dat de huur bij mutatie dan ook daadwerkelijk boven de liberalisatiegrens uit moet stijgen. Dit is waar de extra vrijheid ontstaat die er binnen de DAEB tak niet is. Hiermee kan een woning met een huur van € 600 in de niet-DAEB tak terecht komen. Deze woning mag na mutatie ook voor dezelfde prijs verhuurd worden en doordat zij in de niet-DAEB categorie vallen hoeft deze niet toegewezen te worden volgens de 80-10-10 regel.

Passend toewijzen

Het overhevelen van deze categorie woningen zorgt er niet voor dat de eis van 95% passend toewijzen van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag vervalt. Voor alle toewijzingen binnen de toegelaten instelling is de passendheidstoets namelijk verplicht. Die toets geldt dus voor alle woningen in de DAEB tak én voor alle woningen in de niet-DAEB tak.

Op de niet-DAEB dochtermaatschappij bij een juridische splitsing is deze eis niet van toepassing, al is het bij de verhuur van woningen met een geliberaliseerde huurprijs natuurlijk zeer de vraag of het verstandig is om huishoudens met een dergelijk inkomen te huisvesten. De niet-DAEB woning met een huur van € 600 zoals gebruikt in het bovenstaande voorbeeld zou zelfs nog ingezet kunnen worden voor de doelgroep met recht op huurtoeslag.

Overcompensatie

Voor het berekenen van de eventueel ontvangen overcompensatie wordt gekeken naar de kasstromen van het DAEB bezit. Loopt de corporatie het risico op overcompensatie dan kan eveneens gekozen worden om deze categorie woningen over te hevelen. De overcompensatie wordt namelijk berekend over de kasstromen van het DAEB bezit.

Scheidingsvoorstel

In het scheidingsvoorstel dient opgenomen te worden welke DAEB woningen worden aangewezen om overgeheveld te worden naar de niet-DAEB tak. Ook als het beleid zich uitsluitend op de primaire huurtoeslaggerechtigde doelgroep richt is het verstandig om hier over na te denken. Toekomstige veranderingen in de bevolkingssamenstelling en koerswijzigingen in beleid kunnen er op termijn voor zorgen dat er een toch behoefte ontstaat een grotere beleidsvrijheid. Doordat de huurprijs van de overgehevelde niet verplicht verhoogd hoeft te worden, blijven de woningen wel gewoon beschikbaar voor de primaire doelgroep. Wordt hier nu rekening mee gehouden kunnen woningen na de scheiding vrijer ingezet worden. Na de scheiding kan deze vrijheid alleen nog met onderlinge verkopen bereikt worden waarbij de financieringsmogelijkheden al snel een beperking zullen vormen. Belangrijk is om nu een weloverwogen keuze te maken in de mate van beleidsvrijheid die straks gewenst is.

Meer informatie over de Woningwet, de gevolgen voor uw corporatie en een adequate en tijdige implementatie?

Neem dan deel aan de eerstvolgende kennisdag Woningwet (met 7 PE Punten) of neem contact met ons op.

Een kennissessie aan huis is ook mogelijk, waarbij specifiek wordt ingegaan op de gevolgen voor uw corporatie. Deze sessie wordt inhoudelijk aangepast voor uw MT, uw RvC of bijvoorbeeld voor de implementatiegroep. Vraag hier een vrijblijvend voorstel aan voor een sessie aan huis.