Marktwaarde als objectieve meetlat bij financiële sturing
Volgens de herziene Woningwet die op 1 juli 2015 van kracht is gegaan dienen woningcorporaties hun gehele bezit over 2016 tegen actuele waarde (marktwaarde in verhuurde staat) te waarderen. De jaarverslaggeving over 2015 zal gebaseerd zijn op de oude regelgeving (BBSH), maar om ervaring op te doen worden corporaties al wel gevraagd de marktwaarde over 2015 in CorpoData aan te leveren.
Van commerciële exploitatie…
Bij het waarderen van het complex op basis van marktwaarde wordt uitgegaan van een exploitatie door een commerciële belegger. Een commerciële belegger hanteert veelal afwijkende uitgangspunten bij het exploiteren van vastgoed dan woningcorporaties. Zo gaat een commerciële belegger vaak uit van:
|
Naar maatschappelijke exploitatie
Hoewel marktwaarde op zichzelf niet geschikt is voor financiële sturing kan hij wel dienen als een objectieve meetlat waarlangs de prestaties van woningcorporaties gelegd kunnen worden en daarmee ondersteuning bieden bij financiële sturing. Dit kan zowel op portefeuilleniveau als op complexniveau (ondersteuning bij asset management) en werkt als volgt. De marktwaarde maakt de waarde inzichtelijk die een commerciële partij kan realiseren (de objectieve meetlat). Door vervolgens stap voor stap het beleid van de corporatie in de marktwaarde te verwerken ontstaat de waarde die de corporatie kan realiseren, ofwel de beleidswaarde. Het verschil tussen de marktwaarde en beleidswaarde is de waarde die de corporatie door haar maatschappelijk taak laat liggen en wordt ook wel aangeduid als het maatschappelijk vermogen. De stappen om tot de beleidswaarde te komen zijn hierboven al benoemd:
|
Het doorlopen van deze stappen maakt niet alleen het maatschappelijk vermogen inzichtelijk op totaal niveau maar ook per beleidskeuze. Hiermee kunnen bepaalde beleidskeuzes onderbouwd en intern en/of extern verantwoord worden.
Het is ook mogelijk in plaats van vermogen te spreken van rendementen.
Bij goede financiële sturing en asset management op basis van beleidswaarde en met behulp van marktwaarde is een ‘full’ waardering onontkoombaar: het bezit waarderen aan de hand van een ‘basis’ waardering biedt weliswaar inzicht in de marktwaarde op portefeuilleniveau maar maakt te weinig onderscheid in de marktwaarde van de afzonderlijke complexen.
Vragen?
Om u verder op weg te helpen bij de implementatie van marktwaarde bieden de hoogwaardige cursussen Vastgoedrekenen en marktwaardering en Asset management u concrete handvatten. De eerste cursus geeft inzicht in de achtergrond de verschillen tussen de verschillende waarderingsmethodieken, en de techniek en de implementatie van deze waarderingsmethodiek. In de tweede cursus staat de wijze waarop u asset management in kunt zetten om de meest optimale exploitatiestrategie voor uw vastgoed te bepalen centraal.
Daarnaast biedt ons unieke Platform Asset Managers u de mogelijkheid met vakcollega’s expertise op te doen en te delen. Dit platform bestaat uit een grote groep asset management professionals, die 3 keer per jaar bij elkaar komen en over wisselende actuele onderwerpen klankborden en thema’s rondom asset management diepgaand behandelen.