Marktwaarde als objectieve meetlat bij financiële sturing

Geplaatst op 27 augustus 2015
Geschreven door Joost Huijbregts MRE
Categorie Sturing op vastgoed & financiën

Volgens de herziene Woningwet die op 1 juli 2015 van kracht is gegaan dienen woningcorporaties hun gehele bezit over 2016 tegen actuele waarde (marktwaarde in verhuurde staat) te waarderen. De jaarverslaggeving over 2015 zal gebaseerd zijn op de oude regelgeving (BBSH), maar om ervaring op te doen worden corporaties al wel gevraagd de marktwaarde over 2015 in CorpoData aan te leveren.

Van commerciële exploitatie…

Bij het waarderen van het complex op basis van marktwaarde wordt uitgegaan van een exploitatie door een commerciële belegger. Een commerciële belegger hanteert veelal afwijkende uitgangspunten bij het exploiteren van vastgoed dan woningcorporaties. Zo gaat een commerciële belegger vaak uit van:

de maximaal te realiseren huurprijs, ofwel de markthuur, terwijl corporaties vaak een streefhuur hanteren die onder de markhuur ligt;
een onderhoudsnorm voor instandhouding, terwijl corporaties vaak met een hogere onderhoudsnorm rekenen ten behoeve van de kwaliteit van hun bezit, en;
een norm voor efficiënt beheer, terwijl bij woningcorporaties service aan huurders en leefbaarheidsuitgaven bij de beheerlasten inbegrepen zijn;
Daarnaast wordt voor marktwaarde altijd de hoogste waarde van het doorexploiteer- of uitpondscenario genomen, terwijl corporaties voor het gros van hun bezit uitgaan van een voortgezette exploitatie. Marktwaarde zegt daarom niks over de waarde die de corporatie daadwerkelijk zal realiseren en is daarom op zichzelf niet geschikt om financieel te sturen. Corporaties kunnen er daarom voor kiezen om hun bezit via een relatief eenvoudige ‘basis’ waardering op te nemen in de jaarrekening en bij hun financiële sturing marktwaarde links te laten liggen. Daarmee zouden ze echter een goede kans laten liggen om hun financiële sturing meer transparant en beter te verantwoorden maken.

Naar maatschappelijke exploitatie

Hoewel marktwaarde op zichzelf niet geschikt is voor financiële sturing kan hij wel dienen als een objectieve meetlat waarlangs de prestaties van woningcorporaties gelegd kunnen worden en daarmee ondersteuning bieden bij financiële sturing. Dit kan zowel op portefeuilleniveau als op complexniveau (ondersteuning bij asset management) en werkt als volgt. De marktwaarde maakt de waarde inzichtelijk die een commerciële partij kan realiseren (de objectieve meetlat). Door vervolgens stap voor stap het beleid van de corporatie in de marktwaarde te verwerken ontstaat de waarde die de corporatie kan realiseren, ofwel de beleidswaarde. Het verschil tussen de marktwaarde en beleidswaarde is de waarde die de corporatie door haar maatschappelijk taak laat liggen en wordt ook wel aangeduid als het maatschappelijk vermogen. De stappen om tot de beleidswaarde te komen zijn hierboven al benoemd:

Uitgaan van een doorexploiteerscenario (beschikbaarheid)
Uitgaan van de streefhuur (betaalbaarheid)
Uitgaan van de onderhoudsnorm van de corporatie (kwaliteit)
Uitgaan van de beheernorm van de corporatie (service & leefbaarheid)

Het doorlopen van deze stappen maakt niet alleen het maatschappelijk vermogen inzichtelijk op totaal niveau maar ook per beleidskeuze. Hiermee kunnen bepaalde beleidskeuzes onderbouwd en intern en/of extern verantwoord worden.

Het is ook mogelijk in plaats van vermogen te spreken van rendementen.

Bij goede financiële sturing en asset management op basis van beleidswaarde en met behulp van marktwaarde is een ‘full’ waardering onontkoombaar: het bezit waarderen aan de hand van een ‘basis’ waardering biedt weliswaar inzicht in de marktwaarde op portefeuilleniveau maar maakt te weinig onderscheid in de marktwaarde van de afzonderlijke complexen.

Vragen?

Om u verder op weg te helpen bij de implementatie van marktwaarde bieden de hoogwaardige cursussen Vastgoedrekenen en marktwaardering en Asset management u concrete handvatten. De eerste cursus geeft inzicht in de achtergrond de verschillen tussen de verschillende waarderingsmethodieken, en de techniek en de implementatie van deze waarderingsmethodiek. In de tweede cursus staat de wijze waarop u asset management in kunt zetten om de meest optimale exploitatiestrategie voor uw vastgoed te bepalen centraal.

Daarnaast biedt ons unieke Platform Asset Managers u de mogelijkheid met vakcollega’s expertise op te doen en te delen. Dit platform bestaat uit een grote groep asset management professionals, die 3 keer per jaar bij elkaar komen en over wisselende actuele onderwerpen klankborden en thema’s rondom asset management diepgaand behandelen.