Leegwaardestijging 2020-2022 is een feestje: bepaal zelf hoeveel slingers u ophangt!

Eind juli hebben wij de belangrijkste ontwikkelingen ten aanzien van de meerjarenbegroting en dPi2021 uitgelicht. Hierbij stonden wij onder meer stil bij de effecten van de herinrichting van de borg op de in te rekenen obligo. Het in te rekenen obligo ligt met jaarlijks 0,167% aanzienlijk hoger dan het in te rekenen obligo voor de begroting 2020 (jaarlijks gemiddeld 0,032%). Hier staat echter een reductie van de saneringsheffing van 1,0% naar 0,0% tegenover. Dit past bij de veranderende rol van WSW en van de sanering in het stelsel.

Ontwikkeling van leegwaarde: welke keuzes

Van uw woningcorporatie wordt verwacht dat u zelf een inschatting maakt voor de leegwaardestijging voor de jaren 2020, 2021 en 2022. Ook corporaties die de basisversie van de marktwaardering hanteren, worden daarmee gedwongen om na te denken over de ontwikkeling van de leegwaarde. In dit artikel zoomen wij in op de mogelijkheden om hiermee om te gaan en de consequenties van de verschillende keuzemogelijkheden.

Relevantie van de leegwaardestijging

De indexatie van de leegwaarde vanaf 2020 is relevant omdat alle parameters voor een waardering per ultimo 2021 prijspeil 31-12-2021 kennen, maar de WOZ-waarde kent prijspeil 1-1-2020. De leegwaardestijging is onder andere relevant voor de in te rekenen verkoopopbrengsten (in het uitpondscenario) en de hoogte van de verhuurderheffing:

• De verkoopopbrengsten zijn gebaseerd op de leegwaarde. De leegwaarde is (uitgaande van een waardering conform de basisversie) een afgeleide van de WOZ-waarde. Om te corrigeren voor het prijspeil wordt de opgegeven WOZ-waarde twee jaar geïndexeerd om tot de leegwaarde in het eerste prognosejaar te komen.
• De verhuurderheffing is in enig prognosejaar gebaseerd op de WOZ-waarde op peildatum 1 januari van het voorgaande jaar.

Leegwaardestijging in het waarderingshandboek

Omdat het waarderingshandboek 2021 pas in oktober beschikbaar komt, pakken we het handboek 2020 er bij. Daarin is over 2019 en 2020 de leegwaardestijging gebaseerd op de gerealiseerde stijgingen op basis van gegevens van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het Kadaster. Deze data laten zien dat de leegwaardestijging sterke regionale verschillen kent. Om die reden geven de auteurs van het waarderingshandboek ook een leegwaardestijging voor de verschillende provincies en de vier grote steden. De stijging over 2020 loopt uiteen van 5,3% in Amsterdam tot 11,0% in de provincie Groningen. Vanaf 2021 is verondersteld dat de leegwaardestijging na één jaar uitkomt op 2,0%. Concreet betekent dit voor 2022 een leegwaardestijging van 2,0% en voor 2021 het gemiddelde van 2020 en 2022, voor de eerder genoemde voorbeelden Amsterdam en Groningen dus respectievelijk 3,7% en 6,5%. De gemiddelde leegwaardestijging over Nederland over de periode 2019 – 2022 bedraagt volgens het handboek respectievelijk 6,9%, 7,5%, 4,8% en 2,0%.

Invloed op markt- en beleidswaarde

Om inzichtelijk te maken wat de invloed is van de hoogte van de leegwaardestijging in de eerste drie jaar,is voor een willekeurige portefeuille een aantal scenario’s doorgerekend. Het enige verschil tussen de scenario’s is de hoogte van de leegwaardestijging tussen 2020 en 2022. Hierbij is gekozen om de leegwaardestijging uit het waarderingshandboek 2020 als vertrekpunt te nemen en vervolgens twee scenario’s met een hogere en lagere leegwaardestijging door te rekenen.

Voor de marktwaardering geldt: hoe hoger de leegwaardestijging hoe hoger de marktwaardering. Dit komt doordat waarderingen veelal drijven op het uitpondscenario. Daarin nemen de verkoopopbrengsten toe als gevolg van een hogere leegwaardestijging. De leegwaardestijging werkt ook door in de verhuurderheffing, maar dit compenseert het positieve effect van extra verkoopopbrengsten maar voor een beperkt deel. Beide effecten werken door in de eindwaarde. Een keuze voor een leegwaardestijging in 2020, 2021 en 2022 van 0% per jaar leidt tot een effect van -4,3% op de marktwaarde van de voorbeeld portefeuille. Een keuze van een leegwaardestijging van 10% per jaar voor 2020, 2021 en 2022 leidt tot een effect van +5,0%.

Omdat in de beleidswaarde geen sprake is van uitponden, zien we hier alleen het effect van de hogere verhuurderheffing. Voor de beleidswaarde geldt daarom het omgekeerde: hoe hoger de leegwaardestijging des te hoger de verhuurderheffing en des te lager de beleidswaarde. Het effect is ook kleiner dan bij de marktwaardering, de bandbreedte ligt tussen de +1,7% en -2,0%.

Consequenties op de waardering

Met het ‘vrijgeven’ van het veld leegwaardestijging voor 2020, 2021 en 2022 komt de verantwoordelijkheid voor het inschatten van de leegwaardeontwikkeling bij de corporatie te liggen. Hoewel uiteraard voorop staat dat de inschatting realistisch moet zijn, ontstaat een mogelijkheid om de hoogte van de markt- en beleidswaarde te beïnvloeden. Heb daarbij voldoende oog voor de consequenties op waardering, deze bepalen immers ook de hoogte van de ratio’s van uw corporatie. Ter illustratie is in onderstaande tabel de gevoeligheid van de leegwaardestijging op de loan to value (LTV) en solvabiliteit (op basis van de beleidswaarde) weergegeven.

Sparren over uw meerjarenbegroting of waardering?

Heeft u vragen over de leegwaardestijging of de keuzes voor uw corporatie? Stel uw vraag aan Niels Kornegoor. Wilt u zelf aan de slag met meer inzicht in het rekenen aan kasstromen? Tijdens de training: Vastgoedrekenen met marktwaarde en beleidswaarde worden alle ins en outs van het rekenen aan markt- en beleidswaarde duidelijk uitgelicht.

Meer behoefte aan handvatten voor een gedegen financiële beoordeling van projecten? Tijdens de training Rekenen aan investeringen gaan we verdiepen en oefenen, specifiek rondom investeringen. Doet u mee? Bekijk de eerstvolgende datum.