Is de beleidswaarde een beleids-waarde?
Nee: Beleidswaarde = beklemde marktwaarde
De beleidswaarde is een marktwaarde met beleidsbeklemming. De marktwaarde van het vastgoed wordt vastgesteld en vervolgens wordt het beleid van de corporatie ingevoerd: doorexploitatie in plaats van uitponden, streefhuur in plaats van markthuur en de onderhouds- en beheernormen van de corporatie in plaats van de marktnormen.
De onderliggende rekenmethode en marktparameters worden niet aangepast. Er wordt bijvoorbeeld geen andere disconteringsvoet gehanteerd, terwijl de marktexploitatie mogelijk meer risico kent dan een corporatie-exploitatie. Het grote voordeel van de marktwaarde waterval (zie bovenstaande figuur) is dat de maatschappelijke inzet van de corporatie inzichtelijk wordt. Daarnaast wordt een relatie gelegd tussen het balansbegrip en de kasstromen van de corporatie.
Ja: beleidswaarde centraal bij financiële ratio’s
Nu WSW en de Aw hebben aangegeven dat beleidswaarde centraal komt te staan in de financiële ratio’s, lijkt beleidswaarde een zelfstandig waardebegrip te worden. Immers, de corporatie wordt beoordeeld op een loan to value (LTV) en solvabiliteit op beleidswaarde. Hoe dit uitwerkt is nog giswerk, de normen worden pas in de tweede helft van het jaar gepubliceerd. Interessant is wel om een gedachtenexperiment uit te voeren ten aanzien van de LTV.
Loan to Value (LTV)
Kunnen een corporatie in Amsterdam en in Hardenberg dezelfde beleidswaarde hebben en een sterk afwijkende marktwaarde? Jazeker. De marktconforme exploitatie zal regionaal flink verschillen. De corporatie-exploitatie in mindere mate. Corporaties richten zich immers hoofdzakelijk op dezelfde wettelijk bepaalde doelgroep en hun kosten worden door Aedes gebenchmarkt. De lokale marktparameters werken door in zowel markt- als beleidswaarde, maar de beleidskasstromen wijken in Amsterdam veel sterker af van de marktkasstromen dan in Hardenberg. In het voorbeeld is de leningcapaciteit op basis van LTV van beide corporaties gelijk. Zeker grootstedelijke corporaties worden hierdoor mogelijk beperkt.
Kan de LTV van twee corporaties hetzelfde zijn, terwijl de onderliggende kwaliteit van het vastgoed in één van de portefeuilles een stuk lager is? Jazeker. Hoewel de kwaliteit van de woning een rol speelt bij het bepalen van de huurprijs door corporaties, is er een duidelijke tendens van huren naar de aftoppingsgrenzen. Betaalbaarheidskeuzes lijken kwaliteit te domineren bij het huurbeleid. Kwaliteit speelt een grotere rol in de marktwaarde. Een woning van slechte kwaliteit in Amsterdam of Hardenberg levert minder op dan een woning van goede kwaliteit in Amsterdam of Hardenberg. Wordt de leningcapaciteit van corporaties met een relatief goede vastgoedkwaliteit onnodig beperkt door een LTV op beleidswaarde?
Vragen
Heeft beleidswaarde alleen gevolgen voor de ratio’s? De ratio’s hangen volgens WSW en Aw samen met het businessmodel. Waar u tot nu toe bedrijfswaarde gebruikt, zal beleidswaarde een rol gaan spelen, bijvoorbeeld bij investeringsbeslissingen en de meerjarenprognose. Het wordt dan cruciaal duidelijkheid te krijgen over de berekenwijze. Het marktonderhoud wordt bijvoorbeeld na jaar 15 verdubbeld om functionele veroudering tegen te gaan. Wordt bij beleidswaarde de beleidsnorm verdubbeld, opgehoogd met de marktnorm of wordt 2x de marktnorm genomen? Aw en WSW gebruiken het eerste kwartaal van dit jaar voor “aanscherping beleidswaarde”. Ik ben zeer benieuwd naar de uitkomsten.
Aan de slag met beleidswaarde?
Met beleidswaarde staat het eigen beleid van de corporatie gelukkig weer centraal in tegenstelling tot marktwaarde verhuurde staat. Ondanks vele vragen en open punten kunt u zich voorbereiden op de komst van de beleidswaarde.
De training Van bedrijfswaarde naar beleidswaarde biedt u concrete hulp bij de overgang naar beleidswaarde. Deze training is ook zeer geschikt om met uw RvC de impact en betekenis van beleidswaarde te verkennen voor uw eigen specifieke situatie, ter voorbereiding op de beoordeling en uitvraag in 2018.
