Inzicht in de exploitatiekasstroom van zorginstellingen

Een groot deel van de woningcorporaties verhuurt vastgoed aan een of meerdere zorginstellingen. Veelal gaat het om specifiek vastgoed waarvoor langlopende huurcontracten zijn afgesloten. Tot enkele jaren geleden leverde dit weinig risico op omdat de zorginstellingen de lasten van het vastgoed vrijwel één op één vergoed kregen van de overheid. Als gevolg van het overheidsbeleid en de bijbehorende bezuinigingen staat de exploitatiekasstroom van zorginstellingen echter onder druk. Dit leidt ertoe dat corporaties steeds vaker wordt gevraagd om te investeren in de aantrekkelijkheid van een zorgcomplex of simpelweg de huurprijs van een zorgcomplex te verlagen. Dit werkt niet zelden als een ‘wake up call’ om dieper in te gaan op de kwaliteit van de zorginstelling als debiteur op de (middel)lange termijn.

Inzicht in toekomstige exploitatie

Vanuit de gezamenlijke maatschappelijke doelstellingen van woningcorporaties en zorginstellingen zijn corporaties in het algemeen bereid om een gesprek over investeringen of een herziening van het huurcontract aan te gaan. Hierbij is een eerste stap het verkrijgen van inzicht in de (vernieuwde) exploitatie die de zorginstelling wil realiseren, alsmede de financiële gevolgen daarvan. Dit blijkt in de praktijk echter niet altijd eenvoudig. Mede vanwege de onzekerheden in de uitwerking van de regeringsplannen hebben zorginstellingen de strategie nog niet altijd vertaald naar concrete plannen per complex en de bijbehorende analyse van de exploitatiekasstromen. Daarnaast is het voor zorginstellingen soms niet wenselijk om concurrentiegevoelige informatie met de verhurende woningcorporatie te delen. Als gevolg hiervan ontstaat bij corporaties behoefte om zelfstandig inzicht te verkrijgen in de financiële toekomst van de zorgpartners.

Prognose exploitatiekasstromen

Het gewenste inzicht in de financiële toekomst richt zich primair op de mate waarin de zorginstelling in de toekomst de huur kan blijven betalen. Een prognose van de exploitatiekasstroom van de zorginstelling is daarom vrijwel altijd voldoende. Vervolgens ligt de uitdaging in het (op hoofdlijnen) inschatten van de opbrengsten en uitgaven. Voor wat betreft de opbrengsten is met name de intramurale zorgproductie van belang. Veel vastgoed wordt immers grotendeels ingezet voor het realiseren van de intramurale productie. De uitgaven voor de intramurale zorgproductie kunnen normatief worden ingeschat op basis van de kostprijzen van verschillende intramurale zorgzwaartepakketten, eventueel inclusief een norm voor de marge die een instelling op de intramurale exploitatie kan behalen. Het verloop van de zzp-mix bepaalt het verloop van de exploitatiekasstroom en daarmee de mate waarin de zorginstelling het afgesproken huurniveau kan blijven betalen.

In een tweede stap kan waar nodig een verdieping worden aangebracht. Het is bijvoorbeeld denkbaar dat een positieve kasstroom wordt gerealiseerd als gevolg van de verhuur van eenheden en extramurale zorgverlening. Tevens dient rekening gehouden te worden met de korting die zorgkantoren doorvoeren op het percentage van de maximale zzp-tarieven die zorginstellingen ontvangen, alsmede met de overgangsregeling voor de kapitaallastenvergoeding (van nacalculatie naar Normatieve Huisvestingscomponent).

Vanuit onze ervaring in de zorg en de corporatiesector hebben wij een exploitatiemodel opgesteld waarmee woningcorporaties en zorginstellingen snel inzicht kunnen verkrijgen in de ontwikkeling van de exploitatiekasstromen van zorginstellingen en de betaalbaarheid van een huurcontract. De uitkomsten van het model vormen een goede basis om met elkaar in gesprek te gaan over de wijze waarop de samenwerking optimaal vormgegeven kan worden. Wij vertellen u graag meer over de mogelijkheden van het model en de praktijkervaringen van corporaties die het model reeds in de praktijk gebruiken. Voor meer inzicht in (het beoordelen van concrete) businessplannen van zorginstellingen gaan we graag met u in gesprek over een incompany training.