Investeren is keuzes maken

De investeringsvoornemens van corporaties zijn groot. Corporaties hebben de ambitie om een belangrijke rol te spelen in de lokale huisvestingsopgave en hebben hierover afspraken gemaakt met de lokale stakeholders. Vrijwel alle corporaties ervaren dat de mogelijkheden om die ambities te realiseren zijn verslechterd en dat het noodzakelijk is om keuzes te maken in het investeringsprogramma. Gesprekken met betrokkenen uit de sector leren dat met name het formuleren van duidelijke financiële randvoorwaarden en het verankeren van de strategische doelstelling als lastig wordt ervaren.

Onrendabele top is verouderd

Vanuit financieel oogpunt zijn twee aspecten belangrijk.
Ten eerste dient de corporatie voldoende financiële spankracht te hebben om het project ook daadwerkelijk te kunnen uitvoeren. Hiertoe kan de begroting daaraan verbonden minimale kasstroom en solvabiliteitseis uitsluitsel geven.
Moeilijker te implementeren is het tweede aspect: De toets of het project financieel voldoende aantrekkelijk is. Van oudsher hanteren corporaties hiervoor een maximaal acceptabele onrendabele top. Omdat de onrendabele top geen relatie kent met het investeringsbedrag en in feite ook een impliciete rendementseis bevat, is dit begrip verouderd en zelfs intransparant. Niet de onrendabele top, maar het rendement (IRR) van een project dient uitsluitsel te geven, waarbij de minimaal vereiste rendementen per categorie vastgoed vastgesteld kunnen worden.

Strategisch luchtfietsen

Vanuit de praktijk blijkt dat projecten vrijwel altijd de strategische en volkshuisvestelijke toets doorkomen. Daarmee lijkt dit onderdeel van het beoordelingsproces weinig toe te voegen. Jammer, want juist als er keuzes gemaakt moeten worden is een sterke strategische focus waardevol. Het aanwijzen van de delen binnen het werkgebied die vanuit volkshuisvestelijk oogpunt, maar ook vanuit portefeuillebeleid interessant zijn, versterkt het investeringsbeslissingsproces en zorgt voor een waarborg van de lange termijn doelstelling van de corporatie. Niet alleen de locatie, maar ook het type vastgoed kan hier onderdeel van uitmaken.

Training

In de training verantwoord investeren besteden we aandacht aan het opzetten van een raamwerk voor investeringsbeoordelingen. Welke aspecten zijn daarin van belang en hoe kunt u daar praktisch de beste invulling aan geven. Ook gaan we in op het vertalen van de strategische doelstellingen naar investeringen en het investeringsprogramma. U krijgt een handreiking voor het formuleren van rendementseisen in relatie tot de verschillende waarderingsmethoden en tot slot gaan we aan de slag met een praktijkcasus om betekenis te geven aan de stof.