Vijf manieren om te investeren in de kerntaak met behulp van dood kapitaal

De invoering van de herziene Woningwet in 2015 heeft ervoor gezorgd dat corporaties zich zijn gaan focussen op hun primaire kerntaak in de DAEB tak. Door de scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten is de investeringscapaciteit voor DAEB projecten paradoxaal genoeg ingeperkt.

In de praktijk blijkt dat corporaties nauwelijks ambities hebben in de niet-DAEB tak, maar het vermogen ook niet inzetten voor het realiseren van hun projecten in de DAEB tak. De scheiding van DAEB en niet-DAEB heeft zodoende voor het ongewenste effect gezorgd dat corporaties minder investeren in hun kerntaak en tegelijkertijd niet-DAEB vermogen als ‘dood kapitaal’ op de balans hebben staan.

Welke mogelijkheden hebben corporaties om dit onbenutte vermogen alsnog in te zetten? We zetten vijf mogelijkheden voor u op een rij.

Introductie interne lening

De scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten heeft grote gevolgen gehad voor de financiële beoordeling van corporaties. Als gevolg van de scheiding worden namelijk alle geborgde leningen toegerekend aan de DAEB tak.

Aangezien er maar weinig corporaties zijn met commerciële leningen betekent dit in de praktijk dat nagenoeg alle leningen toegerekend worden aan de DAEB tak. Dit heeft automatisch tot gevolg dat de loan-to-value (LTV) stijgt. Tegenover dezelfde leningportefeuille staat immers minder vastgoed (nu alleen DAEB, voorheen DAEB en niet-DAEB).

Om het negatieve effect voor de LTV te compenseren en om te voorkomen dat de niet-DAEB tak bij de start van de scheiding vrij van schulden zou starten is de interne lening geïntroduceerd in de Woningwet. De interne lening heeft er bij de start van de scheiding voor gezorgd dat een deel van de leningenportefeuille alsnog toegerekend is aan de niet-DAEB tak. Bij het bepalen van de DAEB-LTV mag vervolgens de interne lening in mindering gebracht worden op de geborgde leningportefeuille. Hierdoor heeft de scheiding in theorie geen effect op de LTV van de DAEB tak.

1. Interne lening vervroegd aflossen

Een van de verplichtingen uit de Woningwet is dat de interne lening overeenkomstig het aflossingsschema van de geborgde leningportefeuille pro rata wordt afgelost. Afhankelijk van de liquide middelen positie in de niet-DAEB tak kan een corporatie besluiten de interne lening vervroegd af te lossen. Op die manier kunnen de overtollig liquide middelen in de niet-DAEB tak ingezet worden voor DAEB activiteiten. De DAEB tak hoeft vervolgens voor dat bedrag minder geborgde leningen aan te trekken.

Feit is wel dat met deze optie het ‘dode kapitaal’ van de niet-DAEB tak in stand gehouden wordt. De leningportefeuille van de niet-DAEB tak daalt terwijl het niet-DAEB vermogen niet wordt aangesproken. Een ander nadeel van deze optie is dat de LTV van de DAEB tak stijgt. Doordat de interne lening in omvang door de vervroegde aflossingen afneemt, daalt ook de omvang van de met de geborgde leningen te verrekenen interne lening.

2. Intern dividend uitkeren

In plaats van de overtollige niet-DAEB kasstromen in te zetten voor vervroegde aflossing van de interne lening kan er ook gekozen worden voor het uitkeren van intern dividend. De niet-DAEB tak keert haar liquide middelen dan uit aan de DAEB tak door middel van een kapitaalstorting. Dit heeft als voordeel dat het op deze manier geen negatieve impact heeft op de LTV van de DAEB tak. De kapitaalstorting zorgt immers niet voor een verlaging van de interne lening en daarmee indirect voor een verhoging van de DAEB-LTV.

Desalniettemin zorgt het uitkeren van overtollige liquide middelen via intern dividend, net als de vervroegde aflossing op de interne lening, voor een beperkte inzet van het onderliggende niet-DAEB vermogen.

3. Aantrekken commerciële financiering

Door commerciële financiering aan te trekken kan het vermogen van de niet-DAEB tak deels te gelde gemaakt worden. De verkregen liquide middelen kunnen vervolgens via een interne dividenduitkering naar de DAEB tak gebracht worden om aldaar te investeren in nieuwe DAEB activiteiten.

De vraag is echter wel hoeveel commerciële financiering aangetrokken kan worden. In de niet-DAEB tak stellen de toezichthouders strengere eisen ten aanzien van de financiële ratio’s. Zo ligt de norm voor de rentedekkingsgraad op 1,8 (in DAEB tak 1,4) en bedraagt de norm voor de solvabiliteit 40% (in DAEB tak 20%). Overigens hanteren banken los van de ontwikkeling van de rentedekkingsgraad en de DSCR als vuistregel dat maximaal 60-65% van de marktwaarde geleend kan worden.

Tegelijkertijd is het verkrijgen van commerciële financiering minder makkelijk dan het verkrijgen van een geborgde lening. Zo zal een bank in elk geval hypotheekrecht willen hebben op het onderpand (liefst homogene complexen) en mogelijk ook verpanding van de huurpenningen. Aangezien de financiering in de toegelaten instelling zal worden aangetrokken zal ook het WSW vooraf goedkeuring moeten verlenen, aangezien het WSW in de meeste gevallen nog een volmacht heeft op het niet-DAEB vastgoed.

4. Verkoop van niet-DAEB

De meest radicale manier om het niet-DAEB vermogen te gelde te maken is door het te verkopen. Dat kan door woningen bij mutatie te verkopen of door complexen in verhuurde staat te verkopen. Een veelgehoord argument om dit niet te doen is dat men niet wil dat het tafelzilver verkocht wordt. Men geeft aan dat deze complexen goed renderen en dat de verkregen inkomsten uit het vastgoed gebruikt worden voor DAEB investeringen.

Daarmee stuiten we echter weer op het bezwaar van de eerste twee opties, namelijk dat het vermogen van het niet-DAEB vastgoed onvoldoende wordt ingezet. Afgevraagd kan worden of het in exploitatie blijven houden van niet-DAEB vastgoed dan wel de meest doelmatige inzet van middelen is. Als je als corporatie geen ambities in de niet-DAEB tak hebt, waarom zou je het vastgoed dan moeten aanhouden? Met de verkoopopbrengst kan immers fors geïnvesteerd worden in de primaire kerntaak.

5. (Overgehevelde) woningen terug naar DAEB

Als verkoop van het niet-DAEB bezit nog een brug te ver is dan kan het een optie zijn om de bij de start van de scheiding overgehevelde DAEB woningen terug te plaatsen in de DAEB tak. Daarmee blijven de woningen behouden voor de exploitatie en neemt het DAEB vermogen toe, waardoor potentieel meer geborgde financiering aangetrokken kan worden.

Ook de reeds geliberaliseerde en zuivere niet-DAEB woningen kunnen in de DAEB tak ondergebracht worden. Een dergelijke keuze heeft echter wel een aantal financiële gevolgen. Om een zuivere niet-DAEB woning in de DAEB tak te krijgen zal de huurprijs verlaagd moeten worden tot onder de liberalisatiegrens. Daarnaast zal er voortaan verhuurderheffing betaald moeten worden (geldt niet voor geliberaliseerde woningen) en zal de marktwaarde dalen als gevolg van de lagere contracthuren.

Op welke manier gaat uw corporatie het dode kapitaal inzetten voor de kerntaak?

De opleiding Financiële sturing geeft u inzicht in de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen. De mogelijkheden om het niet-DAEB vermogen effectief in te zetten voor DAEB activiteiten komen hierbij aan bod. De opleiding over het nieuwe beoordelingskader van de Aw/WSW behandeld de DAEB/niet-DAEB scheiding vanuit het oogpunt van de externe toezichthouders.