Investeren: In 7 stappen naar sturen met beleidswaarde
De introductie van beleidswaarde in 2019 als centraal begrip in de corporatiewereld beperkt zich niet tot de loan to value en solvabiliteit. Het hele bedrijfsmodel wordt beïnvloed, inclusief de wijze waarop investeringen worden beoordeeld.
In eerdere artikelen beschreven wij waarom beleidswaarde kasstromen en bedrijfswaarde kasstromen afwijken en wat de gevolgen zijn voor het beoordelen van investeringen. Deze keer wordt niet op de inhoud ingegaan, maar op het proces. Hoe kunt u zich voorbereiden om het beoordelen van investeringen op beleidswaarde per 1 januari 2019 succesvol te laten zijn?
Investeringsbeoordeling in 2019
Ook na de introductie van marktwaarde, is de bedrijfswaarde het centrale waardebegrip binnen de corporatiesector. Dat is logisch. Bedrijfswaarde zegt tenminste iets over het voorgenomen beleid van de corporatie en de toezichthouders sturen erop.
Als vanaf 2019 beleidswaarde centraal staat, dan dienen de corporaties de ambitie te hebben om investeringsbeslissingen te nemen op beleidswaarde. Eigen beleid staat centraal en er ontstaat consistent gebruik van cijfers tussen balans, financiële ratio’s en vastgoedbeslissingen. Dit is een forse verandering en u kunt de komende driekwart jaar gebruiken om deze wijziging voor te bereiden in zeven stappen.
Stap 1) Marktwaarde accepteren
Beleidswaarde is een beklemde marktwaarde. Bij veel corporaties wordt marktwaarde als verplicht nummer beschouwd. Begrijpelijk, maar het is tijd om het roer om te gooien. Begrip van beleidswaarde vraagt om begrip van marktwaarde.
Stap 2) Ervaring opdoen
Als de komende maanden investeringen beoordeeld worden, gebruik deze dan om een schaduwbeoordeling op beleidswaarde te maken. Door de huidige en toekomstige methodiek te vergelijken, wordt kennis opgebouwd over marktwaarde, beleidswaarde en de impact op investeringen. Het met elkaar doorleven van de verschillen is cruciale input voor de volgende stap.
Stap 3) Beoordelingskader ontwikkelen
Met de opgedane kennis is het mogelijk om keuzes te maken hoe u investeringen wenst te beoordelen vanaf 2019. Omdat het een wijziging betreft naar aanleiding van een nieuw waardebegrip, ligt de nadruk op het herzien van financiële toetsen (bijvoorbeeld: IRR op beleidswaarde kasstromen in plaats van op bedrijfswaarde kasstromen) en werkafspraken hier omheen (bijvoorbeeld: hoe bepalen wij inbrengwaarde, en achterstallig onderhoud en hoe gaan we om met investeringseffecten).
Stap 4) Rendementseisen herzien
Met de beoordeling op beleidswaarde kasstromen wijzigen de rendementen van investeringen. Het handhaven van de huidige normen kan er toe leiden dat renovaties en sloop-nieuwbouw zelden of nooit aan de eis voldoen. Volkshuisvestelijk is deze uitkomst niet acceptabel, terwijl het financieel correct is. De uitdaging is om een reële rendementseis vast te stellen en de continuïteit van uw corporatie op lange termijn te garanderen.
Stap 5) Investeringsstatuut updaten
Het nieuwe beoordelingskader en de normen worden verwerkt in een herzien investeringsstatuut. Ook de onderliggende documenten en processen worden aangepast (bijvoorbeeld fasedocumenten). Finance Ideas stelt vrijblijvend een model investeringsstatuut ter beschikking.
Stap 6) Rekenmodel selecteren
Om de besluitvorming te ondersteunen, stelt de corporatie een rekenmodel op of selecteert u een rekenprogramma van een leverancier.
Stap 7) Implementatie/training
Om de nieuwe afspraken te borgen in uw organisatie worden betrokkenen getraind. Hierdoor zijn de nieuwe afspraken en verantwoordelijkheden breed bekend en is het statuut niet een papieren tijger, maar een gedragen set van afspraken om tot een gedegen investeringsbeslissing te komen.
Aan de slag met beleidswaarde?
De training Van bedrijfswaarde naar beleidswaarde biedt u concrete hulp bij de overgang naar beleidswaarde. Deze training is ook zeer geschikt om met uw RvC de impact en betekenis van beleidswaarde te verkennen voor uw eigen specifieke situatie, ter voorbereiding op de beoordeling en uitvraag in 2018.
