Implementatie Woningwet lastige klus door onduidelijkheid over wet- en regelgeving
Met de herziening van de Woningwet heeft het Kabinet bereikt dat het werkdomein van corporaties wordt beperkt tot voornamelijk de exploitatie en bouw van sociale huurwoningen en het direct daarmee verbonden maatschappelijk vastgoed. Alleen bij aantoonbaar marktfalen is het nog toegestaan commerciële activiteiten te ontplooien. Deze hoofdlijnen van de wet zijn helder, echter bij de implementatie is inmiddels wel gebleken dat de ‘devil’ in de ‘details’ zit. Vallen de kosten van een huismeester nu wel of niet onder leefbaarheid? Hoe moeten de kosten gesplitst worden tussen DAEB en niet-DAEB? En hoe moet de balans worden gesplitst? Wordt de basisvariant van de marktwaarde wel door de accountant geaccepteerd voor het jaarverslag?
Leefbaarheidsbudget en huismeester
Aedes heeft op 7 oktober 2015 bekend gemaakt dat het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) een vraag en antwoord over de toerekening van personeelslasten (o.a. huismeester) heeft herzien. In een voorgaande versie van de vragen en antwoorden gaf BZK aan dat de kosten van personeel niet tot de leefbaarheidsuitgaven van € 125 per DAEB woning werden gerekend.
BZK geeft nu echter aan dat de personeelslasten die betrekking hebben op leefbaarheid (waaronder de huismeester) met ingang van 2016 wel meetellen voor de vaststelling van het leefbaarheidsbudget van € 125 per DAEB woning.
Uit de corporatie benchmark CBC blijkt dat corporaties in 2013 gemiddeld € 113 per woning hebben uitgegeven aan leefbaarheid (inclusief toegerekende personeelslasten). Dit bedrag ligt nog net onder het vastgestelde budget, maar het geeft wel aan dat het maken van een goede kostentoerekening van groot belang is.
Uitgangspunten scheiding
Een belangrijk element van de implementatie ziet op de scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten. Hiertoe dienen corporaties eind 2016 een concept scheidingsplan in te dienen bij de toezichthouder over hoe zij denken de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB te gaan vormgeven. De toezichthouder zal het voorstel o.a. gaan beoordelen op de levensvatbaarheid en financierbaarheid in de DAEB en niet-DAEB tak. Om dit inzichtelijk te kunnen maken is het van groot belang dat de grondslagen voor de scheiding helder en duidelijk zijn. Welke kostenverdeelsleutels moeten er worden gehanteerd? Hoe moet de balans worden gesplitst? Welke eisen worden er gesteld aan de financiële ratio’s? Belangrijke vragen waarop vooralsnog geen antwoord kan worden gegeven, aangezien de financiële normen en de kostenverdeelsleutels die gehanteerd dienen te worden nog niet zijn gepubliceerd. Willen corporaties tijdig het gesprek over de voorgenomen scheiding kunnen aangaan met hun stakeholders, dan is het van groot belang dat BZK op korte termijn de uitgangspunten voor de scheiding bekend gaat maken.
Marktwaarde in verhuurde staat
Vanaf verslagjaar 2016 dienen corporaties of de basisvariant of de full-variant van de marktwaarde in verhuurde staat te hanteren als waarderingsgrondslag voor het vastgoed. Bij de basisvariant wordt de marktwaarde volledig berekend aan de hand van de parameters die zijn opgenomen in de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (ministeriële regeling van de Woningwet). Ten opzichte van de basisvariant wordt er bij de full-variant gebruik gemaakt van een taxateur. Wel is de taxateur gebonden aan de parameters van de basisvariant. Hij mag namelijk slecht bij een zestal parameters afwijken van de voorgeschreven parameters. Vooralsnog lijkt de basisvariant van de marktwaarde nog niet zonder slag of stoot door de accountants te worden geaccepteerd als waarderingsgrondslag voor het jaarverslag. Er zijn namelijk een aantal accountantskantoren die hun vraagtekens plaatsen bij de marktconformiteit van een volledig modelmatig tot stand gekomen marktwaarde. Aangezien de marktwaarde al bij de dVi van 2015 opgesteld dient te worden is het ook hier van groot belang dat er snel duidelijkheid komt over de basisvariant van de marktwaarde.
Meer weten over de Woningwet en de implementatie?
Neem dan deel aan de eerstvolgende kennissessie Woningwet novelle (met 4 PE Punten) of neem contact met ons op. Een kennissessie aan huis is ook mogelijk, waarbij specifiek wordt ingegaan op de gevolgen voor uw corporatie. Deze sessie wordt inhoudelijk aangepast voor uw MT, uw RvC of bijvoorbeeld voor de implementatiegroep. Vraag hier een vrijblijvend voorstel aan voor een sessie aan huis.
