Veelgestelde vragen: huurverhoging zorgvastgoed woningcorporaties
Veel woningcorporaties verhuren zorgvastgoed via huurovereenkomsten met een huurindexatie op basis van CPI-inflatie. Die inflatie bedroeg dit jaar 9,7% zodat in potentie de huren met 9,7% kunnen worden verhoogd. Tijdens een recent webinar hebben we inzicht gekregen in hoe corporaties hiermee om gaan. De hoofdlijnen die zijn besproken tijdens dit webinar delen we graag met u.
#1: Op welke basis heeft uw corporatie een huurindex voor zorgvastgoed toegepast?
Op deze vraag wordt verschillend gereageerd. Er zijn zowel corporaties die 9,7% toepassen als corporaties die een lagere index hanteren. Ook bestaan corporaties die maatwerk toepassen. Daarbij vergelijken corporaties bijvoorbeeld het huurniveau met de inkomsten vanuit de NHC. Een aspect waar corporaties bij maatwerk mee worstelen is welke partijen in aanmerkingen komen voor een huurverhoging van 9,7%. Moeten corporaties focussen op ZOG of ook op BOG en MOG? In de beantwoording van deze vraag is vooral van belang of een huurder als maatschappelijke partij of als zakelijke relatie wordt aangemerkt.
#2: Heeft de huurverhoging effect op de kosten/eigen bijdrage voor de bewoner?
De bewoner blijft in alle gevallen buiten schot indien het intramurale zorg met verblijf betreft. De eigen bijdrage voor Wlz-zorg is niet afhankelijk van de huurprijs die de zorginstelling betaalt.
Als er sprake is van scheiden van wonen en zorg dan verhuurt de zorginstelling de individuele woningen via onderverhuur aan de bewoners. In dat geval is de huurverhoging in de onderhuurovereenkomst vrijwel altijd gelijkgesteld aan de verhoging van sociale huurwoningen. De huurverhoging voor de bewoner is dan (veel) lager dan 9,7%.
#3: Kan een zorgaanbieder bij het zorgkantoor een hogere vergoeding voor de huisvesting krijgen?
Nee, dat kan in elk geval op korte termijn niet en kan ook niet door individuele zorginstellingen worden geregeld. Relevant is ook om te vermelden dat de normatieve huisvestingscomponent wordt herijkt. De NHC – de huisvestingsvergoeding – zal als gevolg van de herijking dalen. Als gevolg daarvan neemt de kans op een onrendabele vastgoedexploitatie voor zorginstellingen (verder) toe.
#4: Wat is de rol van het zorgkantoor en de overheid in de bekostiging van zorgvastgoed?
De Rijksoverheid bepaalt via wet- en regelgeving de landelijke budgetten voor de Wlz. De Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) bepaalt de maximaal toegestane vergoedingen voor zorg en vastgoed. Het zorgkantoor koopt namens de verzekerden in een regio de Wlz-zorg in. Het zorgkantoor onderhandelt daarbij over de werkelijke tarieven (vaak 96-98% van het NZa-maximumtarief). Onderdeel van het totale tarief is in het geval van intramurale zorg met verblijf ook de NHC. Die is bedoeld ter dekking van het zorgvastgoed.
Stelling 1: Corporaties dragen via het huurbeleid ook verantwoordelijkheid voor een toekomstbestendige businesscase voor zorginstellingen
Deelnemers die het met deze stelling eens zijn, vinden het huurbeleid onderdeel van de gezamenlijke businesscase en daarmee mede hun verantwoordelijkheid. Het is voor hen belangrijk dat de businesscase haalbaar is én blijft gezien de gezamenlijke verantwoordelijk die de partijen hebben voor wonen en zorg in Nederland. Deelnemers die het niet eens zijn met de stelling vinden dat zorginstellingen hun eigen ondernemingsrisico moeten dragen. Daarnaast is bekend dat de NHC regelmatig wordt ingezet om tekorten in de zorgexploitatie te dekken of voor andere niet aan vastgoed gerelateerde kosten.
Stelling 2: Zorginstellingen waarmee wij intensiever samenwerken komen eerder in aanmerking voor een lagere huurindex dan zorginstellingen die voor ons meer op afstand staan.
De meeste deelnemers zijn het oneens met deze stelling. Onder het mom van ‘gelijke monniken gelijke kappen’ voelt het als oneerlijke bedrijfsvoering om te differentiëren. Deelnemers die het met deze stelling eens zijn, beargumenteerden dat zij met sommige zorgpartijen intensieve samenwerkingsverbanden hebben gevormd waardoor ze specifieke afspraken hebben over onder andere huurprijsindexatie. Ook kan het maatschappelijke en bedrijfseconomische belang een rol spelen. Bij het verhuren van meerdere locaties heeft een eventueel faillissement een grotere impact dan bij het verhuren van één locatie.
Stelling 3: Als een zorginstelling vraagt om huurverlaging dan kunnen wij goed inschatten of er ook echt financiële nood is.
De meeste deelnemers zijn het gedeeltelijk of volledig oneens met deze stelling. Vaak gaan corporaties eerst het gesprek aan om de mate van financiële noodzaak boven water te krijgen. De ervaring is dat zorginstellingen meestal terughoudend zijn in het aanleveren van cijfers, wat het beoordelen van de noodzaak moeilijk maakt. Ook ontbreekt soms specialistische financiële kennis die nodig is om de juiste vragen te kunnen stellen. Voor het vaststellen van de kredietwaardigheid van zorginstellingen kunnen externe bronnen worden geraadpleegd. Verschillende corporaties gebruiken de ZorgRating bij het beoordelen van de financiële positie van zorginstellingen.
Meer weten over het thema wonen en zorg?
Heeft u vragen over uw huurcontracten of uw woonzorgvastgoed? Neem dan contact op met Michiel Majoor. Wilt u meer weten over het speelveld van wonen en zorg? Tijdens de training Zorgvastgoed in perspectief staan we stil bij de ontwikkelingen binnen dit thema. We bekijken de spelers en belangen die rondom het onderwerp spelen. Met deze kennis kunt u weloverwogen beslissingen maken rondom zorgvastgoed en de portefeuillestrategie.
Meer verdieping in de businesscase van (woon)zorgvastgoed vindt u tijdens de training: Businesscase van zorgvastgoed.
