Huren, inkomens en sommen.R U ready?
Binnenkort is het weer zover: de jaarlijkse huuraanpassing. Als het goed is bent u al in meer of mindere mate bezig met de voorbereidingen. Niet alleen omdat u eind april de brieven moet versturen, maar ook omdat u voorafgaand daaraan de huurdersorganisaties op tijd moet meenemen in uw besluitvorming. En, heeft u trouwens al een plan?
Want alles begint natuurlijk met een plan voor uw huurbeleid. Hoewel, hoor ik u denken: beleid? Dat veronderstelt keuzemogelijkheden, bewegingsruimte, ‘room to manoeuvre’ zoals de Engelsen het zo mooi zeggen. En juist die ruimte lijkt door alle regelgeving alleen maar krapper te zijn geworden.
Passend toewijzen zorgt bijvoorbeeld steeds vaker voor verlaging van streefhuren, negatief harmoniseren (een term die mij altijd doet denken aan een pianostemmer die er de brui aan geeft). Maar het is wel een realiteit.
Betaalbaarheid belangrijk en de verhuurdersheffing omhoog
Betaalbaarheid, ook zoiets. Terwijl nota bene de verhuurderheffing verder wordt opgeschroefd en verduurzaming hoog op de agenda staat. Maar wat is dat precies, betaalbaar? Alle huren omlaag? Één ding weet u heel zeker: u wilt niet aan inkomenspolitiek gaan doen. Maar hoe (lees: waar) brengt u dan toch de nuances aan? Welke complexen of deelportefeuilles zouden een huurverhoging of juist een verlaging moeten krijgen? Hoe gaat u dat bekijken, prognosticeren, uitvoeren?
Welkom harmonisatie!
In de huursombenadering zult u nu ook de harmonisatie mee moeten nemen, iets wat afgelopen jaar nog niet het geval was. Dat betekent dat u een inschatting moet maken hoeveel en welke woningen dit jaar gaan muteren, en welke impact de sprong naar de streefhuren heeft op uw totale huursom. Dat verschilt natuurlijk per corporatie en per regio: tijdens onze trainingssessies’Huursombenadering in de praktijk’ horen wij percentages tussen 0,25% en 0,7% voorbijkomen. Terwijl de maximale stijging van de huursom als geheel 1,3% bedraagt. Hoe zit dat bij u?
En dan hebben we nog de inkomensafhankelijke huurverhoging. Op zich telt deze mee voor de huursombenadering, tènzij u met uw gemeente afspraken heeft gemaakt om de opbrengsten ervan voor investeringen in te zetten. Als u dat niet gedaan heeft, moet u dus ook hiervan de impact weten, excuus: inschatten.
Het is met name de inrichting van het proces die bepalend is voor de workload die de inkomensafhankelijke huurverhoging met zich meebrengt, zo blijkt. Een strak proces, uitgevoerd door mensen die van de hoed en de rand weten. Daarom bieden wij dit jaar de vernieuwde training ‘Inkomensafhankelijke huurverhoging’ aan.
Kennis is macht
Kennis is macht, zo heet het. Je zou evengoed kunnen zeggen: kennis is geld. Dat komt in de succesvolle workshop ‘Huursombenadering in de praktijk’ ook steeds weer naar voren. Door slim gebruik te maken van regels en de uitzonderingsbepalingen goed te kennen blijft een eigen huurbeleid wel degelijk mogelijk, ook binnen de ogenschijnlijk krappe kaders: “In der Beschränkung zeigt sich der Meister”, Goethe zei het al.
