Hoe niet-DAEB projecten te financieren na invoering van de Novelle?
Op 11 februari 2014 heeft minister Blok de consultatieversie van de Novelle voor de herziene Woningwet gepubliceerd. Het doel is om de Novelle per 1 januari 2015 in te voeren. De Novelle gaat onder andere in op het werkgebied van corporaties, een grotere rol voor gemeenten, versteviging van het toezicht en de uitwerking van de administratieve scheiding en juridische splitsing. Daarnaast worden de huidige financieringsmogelijkheden van niet-DAEB activiteiten beperkt. Worden niet-DAEB investeringen daarmee onmogelijk of zijn er toch nog financieringsmogelijkheden?
Eigen middelenbeleid WSW
Het Eigen Middelen beleid van het WSW maakt het momenteel mogelijk dat corporaties niet-DAEB investeringen kunnen financieren met eigen middelen uit de DAEB portefeuille (operationele kasstroom en verkoopkasstroom). Zodra de Novelle ingaat zal het WSW het Eigen Middelen beleid echter moeten beëindigen. De Novelle geeft namelijk aan dat niet-DAEB projecten niet gefinancierd mogen worden vanuit de opbrengsten van de DAEB portefeuille. Dit betekent dat niet-DAEB projecten vanaf dan voortaan gefinancierd moeten worden met commerciële financiering of vanuit de beschikbare operationele en verkoopkasstromen van de niet-DAEB portefeuille.
Eigen middelen bij administratieve scheiding
Indien een corporatie kiest voor een administratieve scheiding van de DAEB en niet-DAEB activiteiten dan is het nog mogelijk niet-DAEB projecten te financieren vanuit de DAEB verkoop kasstroom. Voorwaarde is wel dat de corporatie aantoonbaar geen commerciële financiering kan verkrijgen voor de gewenste investeringen. Bij een juridische scheiding is deze vorm van (interne) financiering na invoering van de Novelle niet mogelijk.
Financieringscapaciteit vergroten
In de Novelle zijn regels opgenomen die het mogelijk maken een deel van de sociale huurwoningen over te hevelen naar de niet-DAEB portefeuille. Voorwaarde is wel dat deze woningen beschikken over meer dan 142 WWS-punten en daardoor na mutatie eventueel geliberaliseerd kunnen worden. Door deze sociale huurwoningen over te hevelen wordt de financieringscapaciteit van de niet-DAEB portefeuille vergroot. De operationele kasstroom van de niet-DAEB portefeuille wordt namelijk door de toevoeging van de overgehevelde sociale huurwoningen groter. Deze kasstromen kunnen vervolgens worden ingezet voor het aantrekken van commerciële financiering waarmee nieuwe investering voor middeninkomens kunnen worden gefinancierd.
Verkoopkasstroom vergroten
Een andere optie is om juist woningen over te hevelen die onderdeel uitmaken van de bestaande verkoopvijver. Door deze woningen over te hevelen genereert de niet-DAEB portefeuille zelfstandig een verkoopkasstroom en beschikt daardoor over liquide middelen van waaruit nieuwe investeringen kunnen worden gefinancierd. Het nadeel van deze constructie is wel dat er pas geïnvesteerd kan worden zodra de verkopenopbrengsten gerealiseerd worden.
Kennisdag Novelle
Wilt u meer weten over de financieringsmogelijkheden van niet-DAEB investeringen of de overhevelingsmogelijkheden van DAEB woningen? Op 22 mei organiseren we de kennisdag Novelle Woningwet waarbij deze onderwerpen uitgebreid aan bod komen.
