Hoe bereidt u zich voor op beleidswaarde? Tips voor 2018

Aw en WSW hebben in recente regiobijeenkomsten onder andere hun nieuwe beoordelingskader toegelicht. Hierbij is een kalender afgegeven. In het eerste kwartaal 2018 wordt het beoordelingskader op beleidswaarde verder verfijnd.

In juli wordt aan alle corporaties de beleidswaarde opgevraagd. Op basis van de resultaten worden de nieuwe normen (LTV en solvabiliteit) vastgesteld in kwartaal drie. Vanaf 2019 wordt bedrijfswaarde definitief ten grave gedragen en staat beleidswaarde centraal. De toezichthouders bereiden zich dus voor op de introductie van de beleidswaarde. U ook?

Beleidswaarde ≠ Bedrijfswaarde

Veel corporaties zijn terecht blij dat de marktwaarde verhuurde staat niet centraal komt te staan, maar de beleidswaarde. Immers, de beleidswaarde gaat uit van het beleid van de corporatie en de daarbij behorende kasstromen, net als de bedrijfswaarde. Ondanks deze overeenkomst verschillen beleidswaarde en bedrijfswaarde fundamenteel. De beleidswaarde is een marktwaarde met beklemmingen. De waardeberekening verschilt sterk van de bedrijfswaarde en dit heeft effecten bij toepassing binnen de corporatie (zie voorbeeld in kader).

Het rendement van een investering op beleidskasstromen is veelal een stuk lager dan op bedrijfswaarde kasstromen. Bedrijfswaarde gaat uit van een levensduur van 50 jaar. Bij renovatie worden levensjaren toegevoegd. De volledige exploitatiekasstroom van de toegevoegde jaren is toe te schrijven aan de investering. Beleidswaarde gaat uit van eeuwigdurende exploitatie. Een investering voegt marginaal toe: een extra huurstroom of EPV; lagere kosten voor onderhoud; minder risico. Alleen de additionele waarde kan worden toegeschreven aan de investering. Het rendement is lager. Als u de huidige eisen blijft gebruiken, beperkt dit investeringsvoornemens onnodig. U heeft een aangepast kader nodig om investeringen op beleidswaarde te beoordelen.

Tips ter voorbereiding op beleidswaarde

Niet alleen de toezichthouder gebruikt 2018 voor een verkenning van de beleidswaarde. U kunt dit ook doen. Hierbij een viertal mogelijkheden die wij tegen zijn gekomen in onze adviespraktijk.

• Na het opstellen van de begroting wilde een corporatie graag weten wat hun beleidswaarde is en hoe hun waterval voor 2018 eruit ziet. Op basis van een model en zes FMP/NCCW uitdraaien, kan de waterval worden benaderd. Zie onderstaande figuur. Omdat er mogelijk meer corporaties deze wens hebben, bieden wij een laagdrempelige dienst om de waterval voor 2018 voor u te bepalen.
• Een aantal corporaties is reeds de afgelopen maanden gestart om de waterval nauwkeurig te bepalen door de beleidswaarde per complex op te bouwen, zoals de marktwaardering. Dit kan met FIRE software waarin de beleidswaarde vanaf de eerste ontwikkeling is geïntegreerd. Met het taxatiemanagementsysteem FIRE Marktwaarde krijgt u ook zicht op de waterval inclusief de beleidswaarde. Wilt u zich voorbereiden op de uitvraag van de toezichthouders medio 2018? Door uw huidige marktparameters aan te vullen met beleidsparameters en in te lezen in FIRE Marktwaarde maken wij dit volledig inzichtelijk voor u. Indien u andere software gebruikt helpen wij u natuurlijk ook graag bij het opstellen van de beleidswaarde ter voorbereiding op de uitvraag van de toezichthouders medio 2018.

• Voor diverse corporaties blijkt het heroverwegen van het investeringskader een goede manier om de markt- en beleidswaarde te ontdekken. De werkzaamheden afgelopen jaar om het investeringsstatuut te updaten, riepen ook de vraag op wat de rol van beleidswaarde is bij investeringen. De huidige beoordeling werd geconfronteerd met een alternatieve beoordeling op beleidswaarde. De discussie over de verschillen was voor velen de eerste keer dat actief werd gewerkt met de marktwaarde rekenwijze (=beleidswaarde). Er zijn waardevolle inzichten opgedaan over het verschil tussen beleidswaarde en bedrijfswaarde. Om dit te ondersteunen bieden wij een investeringsdoorrekening op beleidswaarde aan. U kunt de berekeningen natuurlijk ook zelf maken met FIRE Investering.

• Tenslotte hebben veel bestuurders, RvC-leden en medewerkers van corporaties het afgelopen jaar deelgenomen aan opleidingen Financiële sturing; Verantwoord investeren en Assetmanagement. In deze opleidingen is ruim aandacht besteed aan de verschillende waardebegrippen, de waterval, de impact van beleidswaarde en de mogelijkheden om hier op te sturen. Voor 2018 krijgt beleidswaarde een nog prominentere rol. Specifiek voor de overgang naar beleidswaarde biedt de nieuwe opleiding Van bedrijfswaarde naar beleidswaarde u concrete hulp.

2018: het eigen beleid weer centraal en de balans hersteld!

Met beleidswaarde staat het eigen beleid van de corporatie gelukkig weer centraal in tegenstelling tot marktwaarde verhuurde staat. Met beleidswaarde wordt de relatie met uw balans hersteld, in tegenstelling tot bedrijfswaarde. Daarom heeft Finance Ideas sinds de invoering van marktwaarde in verhuurde staat geijverd voor het gebruik van beleidswaarde. Nu Aw en WSW hebben aangegeven beleidswaarde te gaan gebruiken, ondersteunen wij u graag bij de voorbereidingen hierop in 2018.

Aan de slag met beleidswaarde?

De training Van bedrijfswaarde naar beleidswaarde biedt u concrete hulp bij de overgang naar beleidswaarde. Deze training is ook zeer geschikt om met uw RvC de impact en betekenis van beleidswaarde te verkennen voor uw eigen specifieke situatie, ter voorbereiding op de beoordeling en uitvraag in 2018.