Het voorkomen van een kater

 In Sturing op vastgoed & financiën

Het zal niet lang meer duren of het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zal twee tegengestelde signalen afgeven. Binnenkort verschijnt weer de volgende editie van de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW). Vorig jaar hadden corporaties een extra ruimte voor nieuwbouw van sociale huurwoningen van € 29 miljard. Het is aannemelijk dat de omvang van die extra ruimte dit jaar groter zal zijn omdat voor corporaties de Loan-to-Value (LTV) is verhoogd van 75% naar 85%. Dat levert in de systematiek van de IBW een extra investeringsruimte op.

Duidelijkheid over haalbaarheid maatschappelijke opgaven

Min of meer tegelijkertijd zullen de uitkomsten van het project ‘Opgaven/middelen’ worden gepubliceerd. Dit project is een uitvloeisel van de motie-Ronnes die in november 2018 is aangenomen in de Tweede Kamer. Ronnes is ondertussen uit de Tweede Kamer gestapt, maar het onderzoek is onverminderd van groot belang. Het zal inzicht bieden of de maatschappelijke opgaven voor de corporatiesector uitvoerbaar zijn binnen de financiële mogelijkheden. De sterk toegenomen fiscale lastendruk en de sterk gestegen bouwkosten maken het aannemelijk dat maatschappelijke opgaven, zoals het aanbieden van voldoende en betaalbare huurwoningen, en de verduurzaming van de woningvoorraad, financieel maar ten dele mogelijk zijn. Recent onderzoek naar het financieel duurzaam bedrijfsmodel, dat Finance Ideas samen met 15 woningcorporaties heeft uitgevoerd, laat dit overduidelijk zien.

De paradox van investeringsruimte

Er is daarmee sprake van een interessante paradox: de IBW geeft het beeld van een royale investeringsruimte, maar tegelijkertijd is er geen sprake van een financieel duurzaam bedrijfsmodel. Wat is de betekenis van deze tegengestelde bevindingen? De oplossing van de paradox is eenvoudig. De IBW geeft de huidige ruimte ten opzichte van de financiële ratio’s totdat de grens van de toezichthouders is bereikt. Het op de korte termijn benutten van de extra ruimte om te investeren gaat echter met omvangrijke onrendabele toppen gepaard. De IBW laat daarmee in feite zien hoeveel eigen vermogen je nog kunt opmaken voordat de ondergrens is bereikt.

Het korte termijn feestje

Het is het ‘eenmalig feestje’. Dat feestje kun je vieren, maar daarna heb je een kater. Dan staat de corporatie met de rug tegen de muur en komen de investeringsmogelijkheden op een aanmerkelijk lager niveau uit. De investeringsruimte op korte termijn maximaal inzetten gaat dus ten koste van de investeringsmogelijkheden op de langere termijn; het gaat ten koste van een duurzaam bedrijfsmodel. De IBW levert dan ook geen goed kompas voor gemeenten en huurdersorganisaties. Bij de IBW ligt de focus op de korte termijn, terwijl bezien vanuit een duurzaam bedrijfsmodel de centrale vraag is wat het structurele investeringsniveau is. Voor de duurzaamheidsopgave is immers ook een lange termijn horizon nodig.

Het risico van een foutief kompas

Voor een duurzaam bedrijfsmodel is het ook van belang dat de woningvoorraad in kwalitatief opzicht op peil blijft. Hier hebben we te maken met een tweede kompas dat niet goed werkt. Bij de prognose van de beleidswaarde wordt onvoldoende rekening gehouden met de functionele veroudering van de woningen. De (op termijn) noodzakelijke renovaties of sloop/nieuwbouw, die het gevolg zijn van functionele veroudering, blijven bij de prognose van de beleidswaarde ten onrechte buiten beschouwing. Hierdoor ontstaat bij de prognose van de beleidswaarde een te optimistisch beeld van de toekomstige verdiencapaciteit van de woningvoorraad en ook van de omvang van het eigen  vermogen. Een foutief kompas leidt tot verkeerde keuzes: niet op de weg, maar ongemerkt in de sloot. Met een duurzaam bedrijfsmodel waarbij ook rekening wordt gehouden met functionele veroudering voorkomt u de kater die na het ‘eenmalige feestje’ ontstaat.

Webinar Duurzaam bedrijfsmodel: hoe kunt u het toepassen?

Op 7 juli 2020 geef ik een webinar waarin ik uitgebreid inga op het duurzaam bedrijfsmodel en de consequenties van functionele veroudering. We duiken dieper in het model, de tekortkomingen van de beleidswaarde, de functionele veroudering en ik bespreek zaken waar u rekening mee kunt houden.

Meer informatie over het model?

Een kater voorkomen als de ‘verleidelijk lokroep’ van de IBW weer klinkt? Het Corporatie PrognoseModel ondersteunt u bij dit proces. U levert ons de gegevens op basis van dVi en uw investeringsplannen. Met de uitkomsten kunt u een duurzame portefeuillestrategie ontwikkelen waarmee u ook rekening houdt met de noodzakelijke investeringsopgaven in de verdere toekomst.. Lees hier meer over het model en de mogelijkheden of neem direct contact op met Johan Conijn.

Auteur

  • Johan Conijn
    Prof. dr. Johan Conijn Directeur woningcorporaties Meer info

Relevante opleidingen

Relevante artikelen

Typ hier uw vraag...

Vijf vragen over rekenen aan investeringen