Draagt budgetteren van onrendabele toppen bij aan het borgen van financiële continuïteit?

 In Sturing op vastgoed & financiën

De druk op corporaties om te investeren, is nu misschien wel groter dan ooit. Er dreigt een groot tekort aan sociale huurwoningen waardoor het nodig is dat er door corporaties fors wordt bijgebouwd. Tegelijkertijd tikt de klok ten aanzien van het gasloos maken van de woningvoorraad in 2050 geduldig verder. En als het even kan mag de huurder niet opdraaien voor de kosten van deze verduurzaming. Duidelijk is wel dat corporaties keuzes moeten maken welke opgaven de meeste prioriteit hebben. Door de sterke stijging van de bouwkosten de afgelopen jaren en de invoering van de verhuurderheffing is investeren in sociale huurwoningen namelijk een onrendabele aangelegenheid geworden.

Hoe houd je als corporatie grip op de investeringsopgave zonder de financiële continuïteit in gevaar te brengen? Het budgetteren van onrendabele toppen kan u daarbij goed helpen.

Hoe komen onrendabele toppen tot stand?

Niet elke euro die een corporatie investeert in nieuwbouw of renovatie ziet de corporatie terug in een stijging van het vermogen. Het verschil tussen de investering en de markt- of beleidswaarde die wordt gecreëerd, noemen we de onrendabele top. De onrendabele top maakt duidelijk dat de investering niet wordt terugverdiend gedurende de exploitatie van de woning. Met name bij renovaties zien we in de praktijk dat deze projecten veelal voor 90% tot 100% onrendabel zijn (t.o.v. de beleidswaarde). Dit komt voornamelijk doordat er geen of slechts een geringe huurverhoging wordt gevraagd.

Vuistregel: onrendabele toppen financieren vanuit beschikbare operationele kasstroom

Ga je als corporatie voor het onrendabele deel van investeringen nieuwe leningen aantrekken, dan komt daar een uitgaande kasstroom voor renteverplichtingen bij. Niet alleen verlies je dan vermogen door de investering, ook de operationele kasstroom gaat er door achteruit. Corporaties handelen niet vanuit een winstoogmerk. In zekere zin hoort onrendabel investeren dus bij de doelstellingen van het bedrijf. Het neemt echter niet weg dat corporaties vanuit rentmeesterschap geredeneerd wel hun beschikbare vermogen in stand moeten houden om in de toekomst ook nog relevant te zijn en te kunnen blijven investeren in de opgaven die dan spelen.

Een simpele maar uitermate effectieve vuistregel die corporaties kunnen aanhouden bij het investeren in vastgoed is dat je de onrendabele toppen van investeringen alleen zou moeten financieren vanuit de vrij beschikbare operationele kasstroom. Het deel van investeringen dat niet rendabel is, zorgt dan in elk geval niet voor een verslechtering van de toekomstige operationele kasstroom. Het deel van de investering dat wel zorgt voor een toename van de beleidswaarde zou in principe voor maximaal 85% gefinancierd mogen worden met leningen. In dat geval blijf je als corporatie altijd binnen de maximale grens ten aanzien van de loan-to-value, die onlangs door de toezichthouders is opgehoogd naar 85%, zie figuur 1.

voorbeeld financiering van de onrendabele toppen

Figuur 1: voorbeeld financiering van de onrendabele toppen

Budgetten zorgen voor controle op uw koers en doelstellingen

Door de onrendabele toppen te budgetteren, wordt geborgd dat het eigen vermogen zich ontwikkelt conform de vooraf bepaalde gewenste doelstellingen. Corporaties doen in de praktijk niet aan projectfinanciering, dus in principe kan 100% van de investering (inclusief de onrendabele top) extern gefinancierd worden zolang op corporatieniveau aan de financiële normen wordt voldaan. Zoals hiervoor al aangegeven, is het echter onverstandig om meer leningen aan te trekken dan de toename van de beleidswaarde. Op de lange termijn groeien de vermogensratio’s dan naar de maximale normen, waardoor de toekomstige investeringscapaciteit wordt beperkt.

Bij het beoordelen van investeringsvoorstellen is het daarom zinvol ook naar de ontwikkeling van de onrendabele top van het betreffende project te kijken. Sluit de onrendabele top van het project aan bij de onrendabele top zoals deze bij het betreffende (norm)project in de meerjarenbegroting is opgenomen? Door de onrendabele top vervolgens ‘af te boeken’ van dit beschikbare onrendabele toppen budget kan geborgd worden dat de ontwikkeling van het eigen vermogen niet verslechtert ten opzichte van de ontwikkeling zoals deze is geprognosticeerd in de meerjarenbegroting.

Meer weten over de wijze waarop een budget voor onrendabele toppen u kan helpen?

Heeft u een vraag over hoe u dit in de praktijk kunt toepassen? Stel deze aan Jaring Hylkema.

Wilt u zelf aan de slag om uw kennis over dit onderwerp te vergroten? Tijdens de opleiding: financiële sturing  worden de mogelijkheden van het ORT-budget besproken en wordt een duidelijke relatie gelegd met financiële sturing. Bekijk het programma en de eerstvolgende data.

Auteur

  • Jaring Hylkema
    drs. Jaring Hylkema Senior adviseur woningcorporaties Meer info

Relevante opleidingen

Relevante artikelen

Typ hier uw vraag...

Quick wins voor uw begrotingsproces