Het thema van 2019: Investeren in betaalbaarheid en duurzaamheid
Betaalbaarheid en duurzaamheid gaan twee veel besproken thema’s worden in 2019. Op de valreep van 2018 is het (concept)klimaatakkoord gepresenteerd. Dat ligt nu bij de nationale rekenmeesters en moet in 2019 tot een definitief akkoord leiden. Er is goede hoop dat er voldoende maatregelen zijn voorgesteld om te komen tot de benodigde 49% CO2-reductie in 2030.
Het hete hangijzer lijkt te worden wie welk deel van de rekening gaat oppakken. Over rekening gesproken, de energierekening gaat in 2019 fors omhoog. Dat is voor een belangrijk deel te wijten aan de hogere belastingen en heffingen. Betaalbaarheid en duurzaamheid kunnen niet meer los van elkaar gezien worden in 2019.
Sociaal Huurakkoord slaat de spijker op zijn kop
De verduurzaming moet in een versnelling komen, maar de spreekwoordelijke rekening mag natuurlijk niet bij de laagste inkomens terechtkomen. In het sociaal huurakkoord wordt de spijker op zijn kop geslagen: “Het verder verduurzamen van sociale huurwoningen heeft urgentie. Niet alleen door de bijdrage die dit levert aan het verminderen van CO2 en de klimaatdoelstellingen, maar ook voor het verhogen van het comfort voor huurders en het verlagen van de woonlasten. De doelstellingen voor de verbetering van de betaalbaarheid en duurzaamheid gaan hierbij hand in hand.”
En vervolgens: “Net zoals bij betaalbaarheid is duurzaamheid een gedeelde verantwoordelijkheid van zowel verhuurders, huurders als de overheid. Ieder zal naar vermogen daar financieel aan bij moeten dragen.”
Corporaties staan voor een grote verduurzamingsopgave. Als de huurders een passende bijdrage kunnen geven, dan kunnen corporaties meer en eerder investeren. En … daar profiteren ook de huurders en toekomstige huurders weer van.
Huurder gaat meebetalen aan verduurzaming
Om invulling te geven aan de bijdrage van huurders aan de verduurzamingsopgave van corporaties is een “vergoedingentabel voor duurzaamheidsinvesteringen” overeengekomen in het Sociaal Huurakkoord.
Figuur 1 geeft deze afspraken weer, waarbij per mutatie de vergoeding van de huurder is weergegeven. Als een woning verbetert van bijvoorbeeld label D naar label A++ dan mag de corporatie de huurder een vergoeding vragen van EUR 60 per maand, ofwel EUR 720 per jaar.
Deze vergoeding is “gebaseerd op de reële gemiddelde besparing van energielasten”. “Hierbij overtreft de gemiddelde besparing op de energierekening naar verwachting ruimschoots de normatieve vergoeding.” Er is dus meer dan sprake van “woonlastenneutraal”. De Woonbond geeft een positief advies aan huurders om in te stemmen met duurzaamheidsinvesteringen wanneer de te betalen vergoeding past binnen deze tabel.
Figuur 1: Vergoedingentabel voor duurzaamheidsinvesteringen (Sociaal Huurakkoord)
Welke ruimte biedt dit u als corporatie?
De huurder gaat dus een vergoeding betalen. Wat betekent dat voor de investeringsruimte? Met een wetenschappelijk benadering kan de contant waarde van deze eeuwigdurende kasstroom bepaald worden. Daarmee wordt dan berekend welke extra investeringsruimte de corporatie krijgt door de vergoeding van de huurder.
Op basis van een eeuwigdurende kasstroom van EUR 60, een indexatie van 2% en een rendementseis van 3% leidt dit tot een investeringsruimte van circa € 80.000. Dat lijkt te mooi om waar te zijn en dat is het dan ook.
Deze benadering is te kort door de bocht. Met name de “oneindigheid” en de rendementseis van 3% doen geen recht aan de werkelijkheid van corporaties. Met een eenvoudig rekenmodel kan een inschatting worden gemaakt van de investeringsruimte als rekening wordt gehouden met deze aspecten. Een benadering op basis van bijvoorbeeld 15-jaars exploitatie en daarna een gewijzigde eindwaarde als gevolg van de duurzaamheidsinvestering leidt in dit voorbeeld tot een investeringsruimte van EUR 21.900.
Figuur 2: Indicatieve investeringsruimte duurzaamheidsinvesteringen door vergoeding huurders
Als de duurzaamheidsinvestering hoger is dan deze bedragen, en dat zal veelal het geval zijn, dan is dat hogere deel enerzijds de verwachte waardestijging en anderzijds de maatschappelijke bijdrage van de corporatie. Wel zo duidelijk toch?
De daadwerkelijke investeringsruimte als u een investering voor een complex gaat doorrekenen wordt vanzelfsprekend bepaald door de mate waarin de ingreep de exploitatie en het risicoprofiel van het vastgoed beïnvloeden. Bent u benieuwd hoe dat voor u uitpakt, kijk dan bij onderstaande trainingen:
