Herziene Woningwet geeft oplossingen en problemen

In februari heeft het ministerie van BZK het verslag gepresenteerd van de evaluatie van de Woningwet. De hoofdconclusie is dat de herziene Woningwet aan haar doelstellingen heeft voldaan. Zo is een belangrijk resultaat dat woningcorporaties weer een duidelijke focus op hun kerntaken hebben en daarmee verder kunnen bouwen aan een positieve beeldvorming over hun rol en positie op de woningmarkt. Toch zijn er ook aandachtspunten uit de evaluatie gekomen. Het hervormingsbeleid heeft daarmee niet alleen oplossingen maar ook problemen gecreëerd.  Johan Conijn neemt ons mee in drie van deze aandachtspunten.

DAEB scheiding is zeer ingrijpend geweest voor woningcorporaties

Een belangrijk onderdeel van de herziene Woningwet is de DAEB scheiding: de splitsing van de woningcorporatie in een sociale en een commerciële tak. Deze splitsing vloeide voort uit de noodzaak om de voordelen van de staatssteun te beperken tot de activiteiten die nu in de DAEB tak plaats vinden. Een andere reden voor de DAEB scheiding was het verminderen van de marktverstoring. Dit is onder meer gebeurd door een uitgebreide set aan voorwaarden te stellen aan investeringen in de niet-DAEB tak. Deze eisen worden momenteel wel weer wat versoepeld.

De DAEB scheiding is zeer ingrijpend geweest voor woningcorporaties. Uiteindelijk is een zeer klein deel van het woningbezit in de niet-DAEB takken terecht gekomen en daarna zijn deze woningportefeuilles per saldo gekrompen. Ondertussen beschikken de niet-DAEB takken wel over omvangrijk ‘dood kapitaal’. Alles overziende is het daarom de vraag of de DAEB scheiding een goede operatie is geweest.

Het effect van de herziende woningwet op het borgings- en zekerheidsstelsel

De herziene Woningwet heeft ook het borgings- en zekerheidsstelsel veranderd. Dit is snel duidelijk geworden bij de sanering van eerst Humanitas en later WSG. De uitvoering van de sanering is nu gemandateerd aan het WSW. Belangrijker is dat de sanering alleen betrekking mag hebben op het ‘noodzakelijke DAEB’ en niet meer op de woningcorporatie in haar geheel. De saneringssubsidie is voorwaardelijk en daarmee onzekerder geworden. Uit de evaluatie wordt duidelijk dat de saneringssubsidie niet meer als eerste wordt verstrekt, maar als laatste onderdeel van het zekerheidsstelsel gezien dient te worden. Pas als alle andere oplossingen onvoldoende opleveren voor het behoud van het noodzakelijk DAEB.

Verdere uitwerking van dit nieuwe stelsel moet nog plaats vinden. Dit betekent dat dit ‘kroonjuweel’ van het corporatiebestel op de tocht staat met potentieel vergaande consequenties. Er is al een ‘negative outlook’ van S&P op het borgingsstelsel. Voor de corporatiesector is er veel aan gelegen om het borgings- en zekerheidsstelsel weer zo robuust te maken als het voor de invoering van de herziene Woningwet was.

Invoering van de marktwaarde: hoge kosten die weinig tot niets opleveren

Een derde belangrijk onderdeel van de evaluatie is de invoering van de marktwaarde en vervolgens enkele jaren later de beleidswaarde. Dit is bepaald (nog) geen succes geworden. Enerzijds zijn de administratieve lasten van de invoering van de marktwaarde hoog; niet alleen incidenteel bij invoering, maar ook structureel. Het gaat dan met name om de kosten van de taxateurs.

Anderzijds geeft twee derde van de corporaties aan dat de marktwaarde niet of nauwelijks bijdraagt aan een betere sturing en verantwoording over de vermogensinzet. Deze discrepantie is problematisch: hoge kosten die weinig tot niets opleveren. De evaluatie is hoopvol dat de onlangs ingevoerde beleidswaarde het tij nog kan keren. Ondertussen is duidelijker geworden dat de beleidswaarde, wat betreft de toepassing door woningcorporaties, ook diverse tekortkomingen kent.  Over drie jaar volgt nog een evaluatie die specifiek is gericht op het stelsel van marktwaarde en beleidswaarde. Nog drie jaar de tijd om te bezien of, en zo ja hoe, marktwaarde en beleidswaarde tegen lagere kosten zinvolle toepassingen kunnen krijgen die breed worden gebruikt.

Met Johan van gedachten wisselen over de woningmarkt?

Wilt u verder praten over dit onderwerp? Speciaal voor bestuurders en toezichthouders organiseren we een expertsessies met Johan Conijn rondom de actuele ontwikkelingen in de woningmarkt. Een interactieve middag waarbij we de trends bespreken. Waar liggen kansen en bedreigingen? Hoe gaan we nu verder? Een middag waarbij we samen in gesprek gaan over wat er nodig is in de huidige woningmarkt en wat u kunt doen in uw lokale opgave.

Meer weten over de evaluatie van de Woningwet?

Heeft u vragen over de evaluatie van de Woningwet? Stuur Johan Conijn een vraag. Direct zelf aan de slag? Tijdens de training ’Woningwet: de spelregels op een rij’ gaan we in op de evaluatie van de Woningwet en de aangekondigde maatregelen. Naast de actualiteit bespreken we hoe het palet van Woningwet spelregels effectief kan werken binnen uw corporatie.