Heeft u voldoende aandacht voor uw zorgvastgoed? Autoriteit woningcorporaties wel!

Wellicht heeft u recent een brief van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) of het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) ontvangen waarin uw zorgvastgoed centraal staat? Het zorgvastgoed van corporaties krijgt specifieke aandacht binnen de beoordelingsmethodiek van beide organisaties. Zowel de Autoriteit als het WSW dringen bij corporaties aan op een gedegen risicoanalyse van het zorgvastgoed.

In de zomer van 2014 is de Aw, destijds bekend als CFV, een themaonderzoek gestart naar corporaties met zorgvastgoed. Afgelopen mei zijn de resultaten van het onderzoek gepubliceerd. De belangrijkste conclusie: op sectorniveau lijkt het risico van zorgcomplexen en overig zorgvastgoed beperkt, maar voor enkele individuele corporaties kan de financiële continuïteit door verliezen op het zorgvastgoed onder druk komen te staan.

Corporaties met zorgvastgoed dienen daarom inzicht te verkrijgen in de risico’s die verbonden zijn aan dit specifieke vastgoed. Maar wat zijn deze risico’s? En belangrijker nog hoe kunnen corporaties deze in kaart brengen en beheersen?

Transities in de zorgsector

Door hervormingen in de zorgsector is het risicoprofiel van zowel zorginstellingen als zorgvastgoed veranderd. Tot enkele jaren geleden waren zorginstellingen per definitie betrouwbare debiteuren omdat de kapitaallasten via het nacalculatiestelsel volledig werden vergoed. Ook waren zorgkantoren verplicht bij iedere zorginstelling zorg in te kopen, waardoor er van omzetrisico nauwelijks sprake was. Onder deze condities konden corporaties en zorginstellingen zeer langlopende huurcontracten afsluiten. Dit verklaart ook waarom de bedrijfswaarde van zorgvastgoed relatief hoog is.

Dit vrijwel risicoloze systeem is aan verandering onderhevig. De bekostiging van zowel de zorgverlening als de kapitaallasten (normatieve huisvestingscomponent) vindt plaats op basis van het werkelijk aantal cliënten die worden gehuisvest en waaraan zorg wordt verleend. Door deze maatregelen neemt het financieel risico fors toe voor zorginstellingen. De langjarige huurcontracten bieden geen zekerheid meer maar vormen mogelijk zelfs een risico. De waarde van het contract wordt immers bepaald door de kwaliteit van de huurder. Zorginstellingen kunnen niet langer terugvallen op de overheid en krijgen tevens te maken met toenemende concurrentie. Gemeenten en zorgverzekeraars kunnen immers selecteren op kwaliteit en prijs van de geleverde zorg.

Indien het huidige huurcontract niet kan worden voortgezet of in geval van faillissement van de zorginstelling moet de corporatie op zoek naar alternatieven. Voortzetting van de huidige exploitatie aan een andere zorginstelling is verre van zelfsprekend, maar de alternatieve aanwendbaarheid van zorgcomplexen is veelal beperkt. Het is belangrijk dat de corporatie een risicoanalyse voor het eigen zorgvastgoed opstelt en maatregelen neemt om de risico’s te beheersen.

Debiteurenrisico

De risicoanalyse start met het in kaart brengen van het debiteurenrisico aan de hand van een kwalitatieve analyse van de hurende zorginstellingen. Zorgrating stelt corporaties in staat de financiële positie en kredietwaardigheid van zorginstellingen op objectieve en eenvoudige wijze te vergelijken en te beoordelen. Zodoende kan een goede inschatting worden gemaakt of deze zorginstellingen in staat zijn de financiële risico’s op te vangen die kunnen voortvloeien uit het nieuwe bekostigingssysteem.

Alternatieve aanwendbaarheid

De beoordeling van het vastgoed en de alternatieve aanwendbaarheid is ook een belangrijk onderdeel van de risicoanalyse. Per object moet worden bekeken welke alternatieve aanwending(en) realistisch zijn. Dit is geheel afhankelijk van de specifieke kenmerken van het object. Vervolgens worden per object de consequenties van de meest realistische alternatieve aanwending ingeschat:

• Eventuele additionele investering
• Potentiële huuropbrengst (na eventuele investering)
• Exploitatielasten (na eventuele investering)
• Resterende levensduur (na eventuele investering)

Analyse van de bestaande huurcontracten

Het is van belang inzicht te krijgen in de mogelijke financiële risico’s die kunnen voortvloeien uit de bestaande huurcontracten. Vervolgens wordt de impact van deze risico’s op de toekomstige kasstromen in kaart gebracht. De looptijd van het huurcontract, het verloop van de huursom, type zorgproductie en opzegbepalingen zijn hierbij belangrijke factoren.

Scenarioanalyse

Door bovengenoemde onderdelen te doorlopen beschikt de corporatie over een complete en overzichtelijke risicoanalyse. Aan de hand van deze risicoanalyse worden enkele scenario’s opgesteld. Om de financiële effecten van deze scenario’s inzichtelijk te maken kan de corporatie de scenario’s vervolgens doorrekenen op de meerjarenbegroting. Op deze wijze kan worden onderzocht of de liquiditeit en continuïteit van de corporatie voldoende gewaarborgd blijft.