Gedegen financiële sturing is onmisbaar

De financiële positie van woningcorporaties staat sterk onder druk. Dalende verkoopprijzen in combinatie met een grote leningportefeuille en een verhuurdersheffing, zorgen in veel gevallen voor een acute verslechtering van de financiële positie. Dit vraagt om een kritische herbeoordeling van investeringsambities en een aanscherping van de beheers- en organisatielasten. Het vaststellen van de benodigde ingrepen kan echter niet zonder goed inzicht te hebben in de minimale financiële vereisten van de organisatie. met andere woorden, scherp aan de wind varen vraagt ook om een goed financieel sturingskader.

Meer dan sturen op solvabiliteit en kasstroom

Van oudsher sturen woningcorporaties op een maximaal aanvaardbare onrendabele top bij investeringen, een minimale boekwinst bij verkopen en het voldoen aan de operationele WSW kasstroom en de CFV solvabiliteit. Hierdoor ontstaat echter een grote afhankelijkheid van sectorbrede uitgangspunten en wordt beperkt rekening gehouden met de specifieke portefeuille van een corporatie. Het zijn echter juist de complexspecifieke eigenschappen die de dynamiek tussen rendement en risico bepalen en die hierdoor ook voeding geven voor de gewenste strategie. Financiële sturing is dus veel meer dan het sturen op een bepaalde solvabiliteit en een minimale operationele kasstroom van het gehele bedrijf. Het omvat het verkrijgen van inzicht in de waardering en het rendement van alle complexen in de portefeuille en het periodiek herijken van de strategie op basis van de resultaten die hieruit volgen.

Financieel aangevuld door maatschappelijk rendement

Met rendement wordt veelal bedoeld het financieel rendement dat behaald wordt met de vastgoedportefeuille. Een belangrijke nuance hierbij is dat een woningcorporatie niet als doel heeft om dit rendement te maximaliseren. Immers, de maatschappelijke opgave vraagt om het bieden van kwalitatief goede, maar ook betaalbare woningen. Het geld dat een corporatie hiermee ‘laat liggen’ zorgt ook voor een lager rendement dan een commerciële marktpartij met hetzelfde vastgoed kan behalen. Door het maatschappelijk offer inzichtelijk te maken in de vorm van een zogenoemd maatschappelijk rendement, wordt een directe relatie gelegd tussen de maximale verdiencapaciteit en de strategie van de corporatie. Dit geeft een goede basis voor de discussie over mogelijke inefficiëntie en de inzet van maatschappelijk vermogen.

Bepalen van de rendementseis

Een rendementseis bestaat in de basis uit twee componenten, de basisvergoeding voor kapitaal en een vergoeding voor de risico’s die met een complex gepaard gaan. De basisvergoeding kan het beste worden afgeleid vanuit de vermogenskostenvoet van de corporatie. Dit is de samenstelling van de rente op (bank)financiering en een vergoeding voor de eigen middelen die de corporatie inzet. De hoogte van de vergoeding van de laatste component dient in lijn te zijn met de lange termijn vermogensdoelstelling en de overige componenten van het financieel sturingskader. Door het ontbreken van aandeelhouders en de aanwezigheid van een maatschappelijke doelstelling is de hoogte hiervan bij woningcorporaties een veelomvattende discussie. In de praktijk merken we echter dat een dergelijke discussie zeer positief bijdraagt aan het begrip van financiële sturing, de strategische besluitvorming en het vaststellen van een gedegen financieel kader voor (des)investeringen.

Financiële sturing

De invulling van het financieel sturingskader, de relevante sturingsvariabelen, het bepalen van de minimumvereisten en het rekenen aan vastgoed komen uitgebreid aan bod tijdens de cursus financiële sturing op 4 juni aanstaande.