Financieringsmogelijkheden niet-DAEB huurwoningen beperkt?
Uit de onlangs door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gepubliceerde Trendrapportage blijkt dat corporaties de komende jaren blijven investeren in de ontwikkeling van niet-DAEB woningen (woningen met huur hoger dan € 664,66 per maand). De totale investeringen in DAEB en niet-DAEB woningen nemen de komende jaren weliswaar af maar corporaties blijven verhoudingsgewijs even veel in DAEB als niet-DAEB woningen investeren. Dit is opmerkelijk aangezien corporaties sinds 1 januari 2011 niet-DAEB investeringen niet meer met borging van het WSW mogen financieren. Dit roept de vraag op hoe corporaties deze niet-DAEB investeringen dan wel kunnen financieren?
Operationele en verkoopkasstroom
Investeringen in niet-DAEB woningen worden nu nog vaak gefinancierd vanuit de operationele kasstroom en de opbrengsten uit de verkoop van woningen. Op basis van de onlangs door de Tweede Kamer aangenomen herziene Woningwet is het echter niet meer mogelijk om de operationele kasstroom van de DAEB portefeuille in te zetten voor niet-DAEB investeringen. Wel mogen de opbrengsten uit de verkoop van DAEB woningen (deels) gebruikt worden. De verkoopopbrengsten van DAEB woningen mogen namelijk na pro-rata aflossing van de door het WSW geborgde leningenportefeuille ingezet worden voor het financieren van niet-DAEB investeringen.
WSW: ‘Eigen middelen eerst’
Zolang de herziene Woningwet nog niet door de Eerste Kamer is aangenomen geldt voor de financiering van DAEB (en niet-DAEB) investeringen de beleidsregels van het WSW. Het WSW hanteert in de overgangsfase naar de nieuwe Woningwet de regel dat corporaties verkoopopbrengsten van DAEB woningen eerst in investeringen van DAEB activiteiten dienen te steken. Het WSW corrigeert de verkoopopbrengsten van DAEB woningen namelijk op het beschikbare faciliteringsvolume. Corporaties worden hierdoor gedwongen de verkoopopbrengsten in de DAEB portefeuille te investeren.
Commerciële financiering
Als de operationele kasstroom en de verkoopopbrengsten van de niet-DAEB portefeuille ontoereikend zijn om de toekomstige niet-DAEB investeringen mee te financieren dan zullen corporaties moeten nadenken over het aantrekken van commerciële financiering. De herziene Woningwet biedt de mogelijkheid om een deel van de DAEB woningen voor de start van de administratieve scheiding over te hevelen naar de niet-DAEB portefeuille. Door deze woningen over te hevelen wordt de financieringscapaciteit van de niet-DAEB portefeuille vergroot. De operationele kasstroom van de niet-DAEB portefeuille wordt namelijk door de toevoeging van de overgehevelde woningen groter. Deze kasstromen kunnen vervolgens worden ingezet voor het aantrekken van commerciële financiering waarmee niet-DAEB investeringen kunnen worden gefinancierd.
Meer weten over de financieringsmogelijkheden van niet-DAEB huurwoningen?
Lees ook de samenvatting van de herziene Woningwet van Finance Ideas en download het handige implementatieschema!
