Financiering van niet-DAEB projecten bij een juridische splitsing
Minster Blok heeft de Novelle (herziene Woningwet) naar aanleiding van de consultatieronde op een aantal onderdelen aangepast. Momenteel ligt de aangepaste Novelle ter behandeling bij de Raad van State die de wet zal toetsten op juridische en wettechnische kwaliteit.
Met het oog op de beoogde invoering per 1 januari 2015 wil Minister Blok de Novelle tezamen met het advies van de Raad van State nog voor de zomer naar de Tweede Kamer sturen. Welke (on)mogelijkheden biedt de nieuwe wet ten aanzien van de financiering van commerciële (niet-DAEB) projecten bij een juridische splitsing?
Commerciële financiering
Zowel bij een administratieve als een juridische scheiding mogen niet-DAEB projecten niet met WSW borging worden gefinancierd. Indien externe financiering benodigd is voor de realisatie van een dergelijk project dan zal de corporatie hiervoor commerciële financiering dienen aan te trekken. In de Novelle zijn echter een aantal bepalingen opgenomen die het aantrekken van commerciële financiering in de weg staan.
Knelpunten bij juridische scheiding
De Novelle geeft aan dat de Minister kan eisen dat de Woningvennootschap (bij juridische scheiding) gedurende een bepaald aantal jaren een minimumpercentage van de nettowinst als dividend dient uit te keren. Dit kan tot grote knelpunten leiden met financiers. Door het verplicht uitkeren van dividend neemt de operationele kasstroom af en is er minder ruimte voor het aantrekken van commerciële financiering.
Een ander knelpunt is dat de Minister kan beslissen dat de corporatie de aandelen in de Woningvennootschap openbaar aanbiedt. Een dergelijke aanbieding strookt niet met financieringsovereenkomsten. Hierin staat namelijk dat zodra er sprake is van een wisseling van de eigenaar (change of control) en daarmee van de debiteur, de financier haar lening(en) kan opeisen. Banken zullen hierdoor zeer terughoudend zijn met het verstrekken van financiering aan de Woningvennootschap.
Vergroten operationele kasstroom
De Novelle maakt het mogelijk om een deel van de DAEB woningen over te hevelen naar de niet-DAEB portefeuille. Door hier gebruik van te maken kan de operationele kasstroom van de niet-DAEB portefeuille aanzienlijk worden vergroot. Deze extra inkomsten van de niet-DAEB portefeuille kunnen vervolgens weer ingezet worden voor het financieren van niet-DAEB projecten. Daarnaast is het mogelijk om woningen uit de verkoopvijver over te hevelen, zodat de niet-DAEB portefeuille liquide middelen genereert uit de verkoop van woningen.
Alle details rondom Novelle en de nieuwe Woningwet op een rij
Bent u geïnteresseerd in alle details rondom de nieuwe Woningwet en novelle, dan kunt u deelnemen aan de Kennisdag Novelle Woningwet op 17 juni a.s. te Utrecht.
Vanzelfsprekend verzorgen wij ook incompany trainingen over dit onderwerp waarbij de eigen situatie en de voorbereiding op de Novelle voor de betreffende corporatie centraal staat.
