Financiering bij juridische splitsing corporaties grote opgave
In de media is de afgelopen weken naar voren gekomen dat minister Blok voor Wonen en Rijksdienst stelt dat woningcorporaties zich enkel moeten gaan richten op DAEB activiteiten in de eigen woningmarktregio. Het ontwikkelen van koopwoningen, het verhuren van duurdere huurwoningen en bedrijfsonroerend goed moeten worden afgescheiden. Afscheiding kan plaatsvinden door verkoop en/of afsplitsing naar een BV.
67.000 tot 480.000 woningen komen in aanmerking voor afscheiding
De totale woningvoorraad van de Nederlandse corporatiesector omvat circa 2,4 miljoen woningen. Hiervan zijn momenteel circa 67.000 woningen (2,8%) geliberaliseerd (bron: Corporatie in perspectief analyse CFV 2012). Minister Blok stelt dat 40% van alle huurwoningen in Nederland in potentie een geliberaliseerde woning is (bron Brief over uitvoering motie Monasch-Visser, Kamerstuk 33400-VII-37, kenmerk 2013-0000194152). Gezien de omvang van de primaire doelgroep van corporaties, circa 1,9 miljoen huishoudens (WoOn 2012), nemen we voor de rekenvoorbeelden in dit artikel aan dat maximaal 20% (480.000 woningen) van het potentieel te liberaliseren corporatiebezit kan of moet worden afgescheiden.
De af te scheiden woningportefeuille heeft een waarde van € 8 tot € 60 miljard
De minister geeft nadrukkelijk aan dat enkel verkoop van de niet-DAEB portefeuille niet het doel is. Dit zou door overaanbod namelijk leiden tot verdamping van maatschappelijk aan te wenden vermogen. De vraag die opkomt is; welke bedragen zijn met deze voorgenomen afscheiding gemoeid? Stel de marktwaarde in verhuurde staat van een geliberaliseerde huurwoning bedraagt € 125.000. De huidige 67.000 geliberaliseerde woningen vertegenwoordigen dan een marktwaarde van circa € 8 miljard. De potentieel te liberaliseren huurwoningen vertegenwoordigen in dat geval een marktwaarde van circa € 60 miljard. Wat de omvang van de af te scheiding woningportefeuille ook mag worden, de omvang van de bedragen zijn enorm.
Bij afsplitsing moet € 17 miljard commercieel worden geherfinancierd
Indien een corporatie kiest voor afsplitsing dan moeten de niet-DAEB activiteiten worden ondergebracht in een aparte overgangs BV. Hiermee halen corporaties onderpand weg ter zekerheid van het WSW, waardoor de vraagt rijst of corporaties aan de renteverplichtingen op de WSW geborgde leningportefeuille kunnen blijven voldoen. Als we de huidige geliberaliseerde woningen (67.000) in een overgangs BV’s plaatsen, dan resteert volgens onze berekeningen een operationele kasstroom binnen de corporatie (TI) die op sectorniveau voldoende is om aan de renteverplichtingen van het WSW te voldoen. Dit kan per individuele corporatie sterk verschillen. Indien de potentieportefeuille (20% van het bezit) wordt afgesplitst dan is de rentedekkingsgraad binnen de corporatie volgens de berekeningen lager dan 1,4 (de minimumeis van het WSW). Om te voldoen aan de minimumeis dient de corporatiesector dan circa € 17 miljard af te lossen op bestaande WSW geborgde leningportefeuille. Gezien de omvang van dit bedrag en het huidige banken- en beleggerslandschap in Nederland zijn nieuwe financieringsbronnen nodig.
Financieringsstructuren en -bronnen
De verkoop en/of afsplitsing van de huidige en toekomstige niet-DAEB activiteiten legt een enorme druk op corporaties. Ten eerste dienen corporaties na te denken over de omvang van de af te scheiden portefeuille. Bestaat deze enkel uit het huidige duurdere woningbezit of betreft het ook potentiële te liberaliseren huurwoningen? De tweede vraag is de manier en omvang van de afscheiding. Wordt er verkocht, afgesplitst of een combinatie van beide? Indien er wordt verkocht, welke partijen zijn geïnteresseerd en wat zijn hun voorwaarden? In het geval er wordt gekozen voor een overgangs BV, hoe ziet een aantrekkelijke portefeuille eruit in het kader van de financieringsmogelijkheden? Al deze vragen komen op de corporatie af indien de voornemens van minster Blok werkelijkheid worden.
