Duurzame woningrenovaties: een duurzaam businessmodel?
De gebouwde omgeving in Nederland kan een flinke bijdrage leveren aan de afname van de Nederlandse CO2 uitstoot. Op dit moment is het vooral de corporatiesector die bij de verduurzaming van de Nederlandse woningvoorraad een voortrekkersrol vervult door te experimenteren met hoogwaardige renovatieconcepten. Een voorbeeld van een bekend experiment is de Stroomversnelling: een vereniging van zes woningcorporaties en vier bouwers die als doel hebben om zogenaamde Nul-op-de-meter (NOM) woningrenovaties schaalbaar te maken. Finance Ideas is sinds de start van dit initiatief de vaste financiële adviseur van deze vereniging.
Tool
De vraag of duurzame woningrenovaties ook een duurzaam businessmodel opleveren en dus op grote schaal financierbaar zijn hangt af van de uitgangspunten van de businesscase en van de financiële situatie van de woningcorporatie. In principe zijn de investeringen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgd financierbaar zolang de woningcorporatie aan de ratio’s van het WSW blijft voldoen.
Finance Ideas heeft een tool gemaakt waarin, op basis van Corporatie in Perspectief (2014), per corporatie een eerste indruk wordt gegeven van de financierbaarheid van Nul-op-de-Meter (NOM) renovaties aan de hand van de financieel risico ratio’s van het WSW. Het model is vrij beschikbaar via de website van Finance Ideas: www.finance-ideas.nl/woningcorporaties/duurzaamheid/financiering.
Op basis van de tool heeft Finance Ideas een analyse gemaakt van de financierbaarheid van een gemiddelde woningcorporatie. De resultaten worden hieronder kort toegelicht. Een uitgebreide toelichting van de analyse is beschikbaar via bovengenoemde link.
Businesscase
Omdat het WSW vooralsnog uitgaat van de bedrijfswaarde is deze waarderingsmethodiek toegepast voor de businesscase. De prijs van een NOM-renovatie bedraagt momenteel circa € 70.000. Een renovatie naar NOM levert een nieuwe levensduur op van 40 jaar. Daarnaast mag er binnenkort voor NOM woningen een Energie Prestatievergoeding (EPV) gevraagd worden van huurders. In de analyse is uitgegaan van een EPV van € 150. De levensduurverlenging in combinatie met de extra kasstroom zorgen in de analyse voor een toename van de bedrijfswaarde die nagenoeg gelijk is aan de investering.
Financierbaarheid
Wanneer jaarlijks 4% van het bezit van een corporatie met 6.000 woningen gerenoveerd wordt, vraagt dat met de gebruikte uitgangspunten een jaarlijkse investering van € 16,8 miljoen. Toch kan een fictieve corporatie, samengesteld uit gemiddelden van het CiP, deze investeringslast dragen.
De ICR daalt weliswaar licht, (zie figuur Ontwikkeling ICR links hiernaast), maar de toenemende rentelasten worden grotendeels gecompenseerd door de extra kasstromen voortvloeien uit de EPV.
De LTV blijft, doordat de waardestijging nagenoeg gelijk is aan de investeringssom, stabiel, zie figuur Ontwikkeling LTV rechts.
Voor de gemiddelde corporatie is het bij de huidige NOM uitgangspunten dus mogelijk om in 25 jaar het gehele bezit te renoveren naar NOM woningen.
Onzekerheden
Het WSW gaat voor de beoordeling van de financierbaarheid vooralsnog uit van bedrijfswaarde. Het is de vraag hoe de vermogensratio’s zich ontwikkelen als marktwaarde het uitgangspunt wordt. Finance Ideas doet hier momenteel onderzoek naar. Ook is het de vraag of het WSW haar borgingsvolume wil verhogen om de komende jaren grootschalige duurzame woningrenovaties financierbaar te maken met borging.
