De vooroordelen van commerciële financiering
Woningcorporaties kunnen vanaf januari 2011 niet meer rekenen op staatssteun voor niet-DAEB activiteiten. Dit betekent dat sommige activiteiten zonder borging van het WSW gefinancierd moeten worden. Binnen de sector is er relatief weinig ervaring met dergelijke commerciële financiering en zijn er veel vooroordelen. Maar…kloppen deze vooroordelen wel?
Met ingang van 1 januari 2011 kunnen niet alle activiteiten van een woningcorporatie rekenen op staatssteun. In de ministeriële regeling is bepaald voor welke activiteiten en onder welke voorwaarden corporaties staatssteun mogen ontvangen. Leidend hierin is het onderscheid tussen DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-DAEB activiteiten. Woningcorporaties zullen direct ondervinden dat voor niet-DAEB activiteiten geen garantieverstrekking van het Waarborgfonds Woningbouw (WSW) mogelijk is. Corporaties moeten dan op een andere wijze nadenken over de financiering en de financieringsmogelijkheden van hun niet-DAEB activiteiten.
Financiering niet-DAEB
Enkele veelvoorkomende niet-DAEB activiteiten zijn woningen met een kale huur van meer dan € 652,52 per maand, koopwoningen, commerciële ruimten (ook in de plint) en maatschappelijk vastgoed dat niet op de EC-lijst staat vermeld. Voor de financiering van niet-DAEB activiteiten zijn momenteel geen regels vastgesteld. Dit betekent dat corporaties naast commerciële financiering ook eigen middelen mogen gebruiken voor de financiering van niet-DAEB activiteiten. Relatief weinig is bekend over commerciële financiering. Binnen de sector zijn er veel vooroordelen over commerciële financiering die voor velen voor een hoge barrière zorgen. Bijvoorbeeld dat commerciële financiering niet te verkrijgen is en dat het vele malen duurder is dan geborgde financiering.
Niet te krijgen…
Woningcorporaties zijn alleen voor banken interessante partijen als projecten geborgd worden gefinancierd. Doordat het WSW haar zekerheidsstempel op het project zet, is het risico voor de bank zeer beperkt en is het alleen dan voor bank aantrekkelijk om met corporaties in zee te gaan. Vanuit commercieel oogpunt is een bank geïnteresseerd om zoveel mogelijk leningen te verstrekken tegen een zo hoog mogelijk rentetarief. Het risicoprofiel bepaalt natuurlijk in zekere mate de hoogte van het rentepercentage, maar dat maakt het zeker niet onmogelijk om projecten te financieren. De uitdaging ligt niet zozeer om financiering te krijgen, maar om te onderhandelen met de bank over het verlagen van de rentelasten en de gestelde voorwaarden voor financiering. In de zorgsector bijvoorbeeld worden risicovolle nieuwbouw of renovatie-investeringen commercieel gefinancierd. Daarbij heeft een zorginstelling de vrijheid om een keuze te maken uit meerdere banken en verschillende financieringoffertes.
Duurder…
Het rentepercentage van commerciële financiers ligt altijd hoger, aangezien WSW borging ontbreekt. Het WSW verstrekt garanties om financiers maximale zekerheden te bieden en geeft hiermee woningcorporaties toegang tot de kapitaalmarkt tegen zo laag mogelijke kosten. Dat financiering duurder is zonder WSW borging klopt; als de garanties van het WSW ontbreken, worden de risico’s door banken doorvertaald in een hoger rentepercentage. Commerciële financiering wordt dan gemiddeld 0,5% – 1,0 % duurder. Om dit hogere rentepercentage in perspectief te plaatsen; normale renteschommelingen zijn vaak vele malen groter.
Minder…
Woningcorporaties kunnen per definitie minder lenen bij een commerciële financier dan bij het WSW. Ook bij het WSW is geen 100% financiering van de stichtingskosten mogelijk. Net zoals bij geborgde leningen is ook voor commerciële leningen de inzet van additioneel vastgoed en/of eigen middelen noodzakelijk.
Langer…
Het financieringstraject voor commerciële financiering duurt langer dan bij geborgde financiering. Dit klopt, het duurt ongeveer 3 tot 6 maanden en vraagt om goede voorbereiding. Immers een financier wil de kredietwaardigheid toetsen van zijn leningnemer om een nauwkeurige inschatting te kunnen maken van het risicoprofiel.
Dit artikel is een voorzichtige poging om de bestaande barrières rondom het financieren van niet-DAEB activiteiten en dan met name commerciële financiering, te doorbreken. De koers van de discussie zou verlegd kunnen worden naar het delen van kennis rondom het verkrijgen van commerciële financiering. Misschien is de belangrijkste uitdaging van een corporatie hoe zij haar sociale (DAEB) en commerciële (niet-DAEB) activiteiten binnen één organisatie kan managen.
