De invloed van de locatie op de rendementseis van woningcorporaties
Commerciële beleggers hanteren een opslag op hun rendementeis die afhangt van het geraamde risico van de regio. Over het algemeen is een trend waarneembaar dat het verschil tussen deze locatieopslag van kernregio’s, Randstad, Brabantse Stedenrij en de regio Arnhem/Nijmegen, en de overige regio’s toeneemt. Ook taxateurs gebruiken bij het bepalen van de marktwaarde een rendementseis (disconteringsvoet) die afhangt van de regio en locatie. De vraag die hieruit rijst is of woningcorporaties onderling, afhankelijk van de regio, verschillende locatieopslagen bij het vaststellen van hun rendementseisen zouden moeten hanteren. Daarnaast zouden corporaties hun rendementseis mede afhankelijk kunnen maken van de locatie van het bezit binnen hun regio.
Regio woningcorporatie
Commerciële beleggers hanteren een lagere rendementseis voor woningen in de Randstad dan in overige regio’s. Dit komt omdat zij de exploitatierisico’s (denk aan leegstand) en verkooprisico’s (minder makkelijk verkoopbaar) in andere regio’s hoger inschatten dan in de Randstad. Deze risico’s worden met name gedreven door sociaaleconomische en demografische ontwikkelingen.
Het antwoord op de vraag of een corporatie in de Randstad een lagere locatieopslag op hun rendementseis zou moeten hanteren dan een corporatie buiten de Randstad hangt af van de vraag of hun exploitatie- en verkooprisico’s van elkaar verschillen. Hoewel in regio’s buiten de Randstad er net zo goed regio’s (steden) zijn met een sterk verzorgingsgebied waarbij de kansen op leegstand gering zijn kan over het algemeen wel gesteld worden dat het exploitatierisico in regio’s buiten de Randstad groter zijn dan binnen de Randstad. Echter, binnen de Randstad zullen ook verschillende regio’s zijn met verschillende exploitatierisico’s.
Wat betreft het verkooprisico’s kan gesteld worden dat de vraag naar woningen in de Randstad groter is dan in krimpregio’s. Echter, doordat commerciële beleggers zich sterk concentreren op bepaalde gebieden als de Randstad zullen de prijzen hier naar verwachting sterker stijgen dan in krimpregio’s. Het te behalen rendement zal in de Randstad dan ook afnemen, terwijl het te behalen rendement in krimpregio’s juist zal toenemen. Dit maakt investeringen voor private beleggers en meer opportunistische bellegers steeds interessanter in krimpregio’s. Dit zou het verkooprisico in deze regio’s kunnen doen afnemen.
Kortweg kan gesteld worden dat, gezien de afwijkende exploitatie- en verkooprisico’s, woningcorporaties onderling, afhankelijk van de regio, een verschillende locatieopslag op hun rendementseis zouden kunnen hanteren. De verdeling van deze regio’s is echter niet zo basaal als commerciële beleggers deze momenteel maken.
Locatie bezit binnen de regio
Naast het vaststellen van de regionale locatieopslag op de rendementseis zouden woningcorporaties ook een verschillende lokale locatieopslagen kunnen vaststellen. Zou zouden zij bij investeringsbeslissingen in stedelijke locaties een lagere opslag kunnen hanteren dan bij investeringsbeslissingen in buiten-stedelijke locaties. Immers, ook binnen regio’s zijn er locaties met verschillende exploitatierisico’s maar in het geval van woningcorporaties met name verkooprisico’s te onderscheiden.
Conclusie
Door de exploitatierisico’s en verkooprisico’s die samenhangen met de locatie van het bezit in kaart te brengen kunnen woningcorporaties, net als commerciële beleggers, sturen op rendementen die in verhouding staan tot hun activiteiten en de daarmee gepaard gaande risico’s. Kortom, door een regionale en lokale analyse van het bezit kunnen woningcorporaties meer grip krijgen op hun financiële sturing.
Opleidingen
Het sturen op rendement en de implementatie van asset management worden uitgebreid behandeld in onze opleidingen Financiële Sturing en Vastgoedrekenen en Marktwaardering. Hierbij is zowel aandacht voor de theorie als de praktijk. De opleidingen zijn bedoeld voor financieel managers van woningcorporaties.
