Continuïteitsoordeel 2013

CFV benadert corporatie over continuïteitsoordeel 2012
In haar Beleidsregels 2013 beschrijft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) dat ze de financiële continuïteit van corporaties in brede zin beoordeelt en corporaties eens per jaar hierover informeert. Hiermee komt het continuïteitsoordeel theoretisch te vervallen. In de praktijk stelt CFV intern een continuïteitsoordeel vast. Indien de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen in het derde en/of vijfde prognosejaar lager is dan de ondergrens van het volkshuisvestelijk vermogen (risico-inschatting), dan treedt het CFV in contact met een corporatie. De betreffende corporatie dient vervolgens een herstelplan op te stellen om op lange termijn de financiële continuïteit van de organisatie te waarborgen.

Sturingsmogelijkheden voor herstelplan

Onderdeel van het de beoordelingsmethodiek van het CFV is het beoordelingsmodel. Op het moment dat een corporatie een herstelplan dient op te stellen, heeft ze de mogelijkheid om binnen het beoordelingsmodel van het CFV actief bij te sturen. Hierbij dient een corporatie in het achterhoofd te houden dat bijsturing op korte termijn hoofdzakelijk mogelijk is in het verloop van het vermogen en niet in de startpositie (de solvabiliteit op basis van de jaarrekening en op basis van de daarin opgenomen bedrijfswaarde). Bijsturing in de startpositie is pas terug te zien in het oordeel van het volgende jaar. Hieronder worden vier sturingsmogelijkheden besproken.

1) Huurbeleid

Het Woonakkoord biedt corporaties de mogelijkheid om de verhuurdersheffing op te vangen door de huren harder te laten stijgen dan inflatie. Het CFV gaat de extra huurverhoging meeneemt als positief vermogenseffect in de startpositie. Indien corporaties in de dPi 2012 geen of in beperkte mate gebruik maken van de geboden ruimte dan kan een corporatie overwegen om het huurbeleid aan te passen. Als gevolg hiervan neemt de bedrijfswaarde in de startpositie toe.

2) Verkoop bestaand bezit

Om de continuïteit te verbeteren kan een corporatie extra bestaand bezit verkopen. De mogelijkheid tot meer verkopen, in vergelijking tot het aantal dat is opgenomen in de dPi 2012, dient in het herstelplan te worden onderbouwd. In het beoordelingsmodel neemt het CFV het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de bedrijfswaarde mee als positief vermogenseffect. Daarentegen verhoogt de extra verkoop van bestaand bezit de door het CFV gestelde ondergrenzen als gevolg van extra risico’s.

3) Bedrijfswaarde van niet-woongelegenheden

Het CFV corrigeert de bedrijfswaarde van nieuwbouw niet-woongelegenheden ten opzichte van de stichtingskosten. In de beoordelingsmethodiek van het CFV kan de bedrijfswaarde van niet-woongelegenheden niet hoger zijn dan de totale stichtingskosten. Indien een corporatie door middel van een huurcontract kan onderbouwen dat de bedrijfswaarde van de niet-woongelegenheid hoger is dan de stichtingskosten dan vormt dat een goede basis om met het CFV een gesprek aan te gaan over de hoogte van de geaccepteerde bedrijfswaarde.

4) Verbeteringen woongelegenheden en niet-woongelegenheden

Investeringen in verbeteringen zijn volgens de beoordelingsmethodiek van het CFV minimaal 30% en maximaal 67% rendabel. Om de continuïteit te verbeteren kan een corporatie proberen de huur na investeringen in verbeteringen sterker te verhogen. Dit leidt tot een hoger percentage rendabele investering, waarbij een corporatie altijd rekening dient te houden met de bandbreedte van de beoordelingsmethodiek van het CFV. Bovenstaande sturingsmogelijkheden zijn enkele mogelijkheden voor corporaties om de financiële continuïteit te verbeteren en kunnen onderdeel zijn van een herstelplan. Naast deze sturingsmogelijkheden hebben corporaties afhankelijk van het beleid andere mogelijkheden om bij te sturen zoals het uitstellen en/of het niet uitvoeren van investeringen.

Meer weten over het CFV-Oordeel?

Op 13 juni en 12 september 2013 wordt de cursus Het CFV-oordeel weer georganiseerd. Hierin staat uiteraard de nieuwe Beoordelingssystematiek centraal.