CO2-neutraal: 125 miljard euro financieel haalbaar?
De corporatiesector investeert al een aantal jaren fors in het verduurzamen van de woningvoorraad door middel van energetische verbeteringen. Duurzaamheid is het “geiten wollen sokken thema” allang ontstegen. Het thema raakt ook alle afdelingen bij een woningcorporatie. Wonen vanuit betaalbaar en gezond, Vastgoed vanuit de techniek, isoleren en installaties en Financiën vanuit financiële haalbaarheid en continuïteit.
Op bestuurlijk niveau moet invulling gegeven worden aan de samenhang tussen deze thema’s en dat ook nog eens binnen de specifieke dynamiek met bijvoorbeeld de lokale politiek. Dit artikel is de derde (link eerste artikel over de prijs van energie en tweede artikel over de urgentie) in een reeks waarin we ingaan op de duurzaamheidsambities van woningcorporatie. Het eerste artikel ging over de prijs van energie en het tweede artikel over de urgentie om te verduurzamen. Dit artikel gaat in op de financiële haalbaarheid van CO2 -neutraal. Is een CO2 -neutrale woningvoorraad financieel ook echt haalbaar?
Hoe staan we er financieel nu voor?
Met de introductie van de marktwaarde, in de jaarrekening over verslagjaar 2016, is het referentiekader van de balansverhouding veranderd. Tot en met 2015 was een solvabiliteit van 30% één van de indicatoren dat een corporatie er financieel goed voor stond. Vanaf 2016 is een solvabiliteit van minder dan 50% wellicht wel een alarmbel.
Dit veranderende referentiekader geeft een mate van onzekerheid en daarmee wellicht enig onbehagen. Dat geldt voor bestuurders en raden van commissarissen maar ook voor Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw). En dat terwijl we voor één van de grootste investeringen ooit staan: een CO2 -neutrale woningvoorraad.
Het WSW bezorgd over haalbaarheid label B 2021
Het WSW heeft maandag 5 februari 2018 de uitkomsten van een onderzoek naar de financierbaarheid van de duurzaamheidsopgave van woningcorporaties gepubliceerd. De belangrijkste conclusies van het onderzoek van het WSW zijn:
- duurzaamheidsinvesteringen voor label B in 2021 zijn op sectorniveau te borgen;
- voor 128 individuele woningcorporaties (40% investeringsvolume) zijn deze ambities echter een stap te ver.
De ambities voor een CO2 -neutrale woningvoorraad strekken zich uit tot 2050 en zijn qua omvang vele malen groter dan label B. Als het realiseren van label B in 2021 al een brug te ver is voor 40% van de sector …
Sectorbeeld 2017 heeft ruimte voor enige hoop tot 2026
De Aw heeft het sectorbeeld 2017 gepubliceerd. Daarin geeft zij het volgende aan: “De woningcorporatiesector staat er eind 2016 financieel goed voor. De ambities voor de periode 2017 tot en met 2021 zijn financieel haalbaar. De corporaties willen in deze periode € 12,4 miljard investeren in verbetering en verduurzaming van woningen.” En vervolgens: “Na 2021 is er genoeg financiële ruimte in de sector voor vergelijkbare investeringen tussen 2022 en 2026” en “Er is nog ruimte voor een verdere verhoging van investeringen”.
Voor de periode tot 2026 is er dus tenminste 25 miljard euro beschikbaar voor verbetering en verduurzaming. Als ik over de duim reken met een investering van gemiddeld 50.000 euro per woning, en er van uit ga dat we de volledige ruimte besteden aan CO2 -neutraal, dan hebben we dus de mogelijkheid om 500.000 woningen te verduurzamen. Dan zijn we er dus nog lang niet.
CO2-neutraal heeft horizon tot 2050
Finance Ideas heeft begin 2017 een onderzoek uitgevoerd voor Aedes naar de financiële haalbaarheid van een CO2 -neutrale corporatiesector. Een samenvatting van dit onderzoek is hier te vinden “Financiële haalbaarheid van een CO2-neutrale energievoorziening in de corporatiesector”. Eén van de belangrijkste conclusies is dat gezien de financiële uitgangssituatie van de sector en de verwachtte verhuurdersheffing een CO2 -neutrale woningvoorraad, waarbij CO2 -neutraal volledig op of aan de woning wordt gerealiseerd, pas rond 2068 te verwachten is.
De verhuurdersheffing heeft een grote impact op de investeringscapaciteit van de sector. Indien deze heffing per direct zou worden afgeschaft, wordt de realisatieperiode fors verkort. Zie hier het dilemma voor de rijksoverheid. Hoe ambitieus is Rutte III en welke middelen worden er beschikbaar gesteld om een CO2 -neutrale bebouwde omgeving te hebben in Nederland in 2050?
Prijskaartje CO2-neutraal 125 miljard euro?
Corporaties zijn druk bezig om voor 1 mei 2018 de Routekaart CO2 -neutraal in te vullen. Daarmee ontstaat een beeld van de investering en CO2 -reductie per corporatie en voor de sector als geheel. De eerste uitkomsten geven bij veel corporaties, en hun raad van commissaris, een schrikreactie. De bandbreedte varieert veelal tussen de 50% en 80% van de waarde van het bezit (op marktwaarde wel te verstaan).
Weer even over de duim: bijna 2,5 miljoen woning en gemiddeld ruim 50.000 euro per eenheid? Dat geeft zo’n 125 miljard euro. Bij een operationeel kasstroom (na heffingen en belasting en exclusief waardestijging) in het Sectorbeeld 2017 van ongeveer 3 miljard euro per jaar. Als we de helft aan het eigen vermogen moeten toevoegen voor de financiële continuïteit van de sector, dan hebben we dus 1,5 miljard euro investeringsruimte uit de operationele exploitatie. Met nog 32 jaar te gaan, kan de exploitatie dus circa 50 miljard euro bijdragen aan de investeringen voor een CO2 -neutrale voorraad.
De LTV de beperkende factor?
De investeringen voor een CO2 -neutrale voorraad bedragen dus wellicht 125 miljard euro. Interne financiering is mogelijk voor een bedrag van 50 miljard euro. Dan moet dus aan de “verkoopknop” worden gedraaid of er moet 75 miljard euro geleend worden. Ofwel, bijna een verdubbeling van de huidige geborgde lening portefeuille.
De investeringen in een CO2 -neutrale woningvoorraad hebben maar een beperkt effect op de waarde van de woningvoorraad. Als de lening portefeuille (teller LTV) met 75 miljard euro toeneemt en de (markt)waarde van de woningvoorraad (noemer LTV) nauwelijks veranderd ….
Stappenplan CO2-neutraal
Het bepalen van de financiële haalbaarheid voor uw woningcorporatie is één van de stappen om te komen tot een doordacht plan van aanpak CO2-neutraal. Finance Ideas heeft een stappenplan opgesteld om in vier stappen te komen tot een Plan van Aanpak CO2 -neutraal in 2050. De vierde stap is het bepalen van de financiële haalbaarheid van de ambities. Wilt u weten of het stappenplan u kan helpen? U kunt hier een versie van het Stappenplan voor plan van aanpak CO2 -neutraal opvragen.
Direct aan de slag met uw Plan van Aanpak CO2 -neutraal?
Wilt u ook aan (gestructureerd) aan de slag met uw Plan van Aanpak CO2 neutraal? Op het gebied van duurzaamheid en verantwoord investeren biedt Finance Ideas Academy opleidingen die u concreet verder helpen in uw duurzaamheidsopgave:
- Plan van aanpak voor een CO2 -neutrale voorraad
- Verdien- en financieringsmodellen voor een CO2-neutrale voorraad
Uiteraard kunt u ook contact opnemen met ons voor een maatwerk en/of incompanyopleiding of voor een goed advies bij uw vraagstuk.
