CFV continuïteitsoordeel 2011

Diverse corporaties hebben inmiddels van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) het voorlopige of definitieve continuïteitsoordeel 2011 ontvangen. Zoals aangekondigd heeft het CFV het C-oordeel laten vervallen en is inzicht gegeven in het effect dat de bijdrage aan de huurtoeslag heeft op het verloop van de solvabiliteit.

Hoewel de bijdrage dit jaar nog niet wordt meegenomen in de bepaling van het oordeel, schetst het CFV bij veel corporaties wel alvast donkere wolken aan de horizon.

De regering is voornemens om verhuurders vanaf 2014 mee te laten betalen aan de huurtoeslag. In totaal moet dit de schatkist een bedrag van € 760 miljoen per jaar opleveren, waarvan de corporatiesector circa € 600 miljoen voor haar rekening zal moeten nemen. Het CFV berekent de bijdrage van individuele corporaties op basis van de WOZ-waarde van het bezit. Per € 1.000 aan WOZ-waarde wordt een heffing van € 1,70 in rekening gebracht. Voor een woning met een WOZ-waarde van € 160.000 bedraagt de jaarlijkse heffing dan € 272.

Het CFV neemt deze heffing met ingang van 2014 mee in de berekening van de bedrijfswaarde en daarmee in het verloop van de solvabiliteit. Hiertoe wordt de contante waarde van de heffingen gedurende de resterende levensduur van het bezit in mindering gebracht op de bedrijfswaarde. Indien de voorbeeldwoning uit de voorgaande alinea een resterende levensduur van 25 jaar zou hebben, bedraagt de correctie op de bedrijfswaarde circa € 3.980. Ten opzichte van het gemiddelde eigen vermogen (“volkshuisvestelijk vermogen”) per woning ultimo 2009 van circa € 13.600 betekent dit een daling van circa 29,3%. Bij een gemiddeld totaal vermogen van circa € 46.500 per woning, daalt de solvabiliteit van de sector conform CFV-uitgangspunten als gevolg van de heffing met circa 6,7%.*

De donkere wolken die het CFV schetst, kunnen negatieve gevolgen hebben voor het investeringsbeleid van corporaties. Zelfs corporaties die dit jaar ruimschoots een A1-oordeel ontvangen, moeten met het oog op het continuïteitsoordeel van volgend jaar gaan onderzoeken op welke manier zij een A-oordeel kunnen behouden. Hierbij zal een breed spectrum aan maatregelen bekeken moeten worden, zoals het beperken van de investeringen, het verhogen van de huren en het (complexgewijs) verkopen van een deel van het bezit. Inzicht verkrijgen in de gevolgen van de heffing voor het continuïteitsoordeel van volgend jaar is daarom op dit moment al van harte aan te raden.

Hoewel het vertrouwen van corporatiebestuurders de laatste kwartalen een stijgende lijn vertoont, maakt het CFV zich zorgen over de gevolgen van de heffing. De ‘winstwaarschuwing’ die het CFV nu afgeeft, laat zien dat corporaties die geen maatregelen nemen in financieel opzicht nog scherper aan de wind gaan zeilen. Deze ontwikkeling vraagt om meer kennis van de vertaling van de begroting naar het continuïteitsoordeel, maar onder andere ook om een goede besluitvormingsprocedure bij investeringsbeslissingen en een professioneel treasurybeleid. Met kennis van de gevolgen van beleidsmaatregelen op het continuïteitsoordeel en de juiste instrumenten zullen corporaties ondanks de donkere wolken van het CFV hun bijdrage kunnen leveren aan de leefbaarheid van buurten en het betaalbaar houden van wonen.

* Alle cijfers op basis van het Sectorbeeld Realisaties Woningcorporaties 2010, gepubliceerd door het CFV, zie www.cfv.nl