Beleidswaarde eist duidelijke definitie van onderhoud
Uiterlijk 1 oktober dienen corporaties hun beleidswaarde aan te leveren. Vooral de beleidsbeklemming “kwaliteit” geeft in de praktijk uitdagingen. Hoe stel je als corporatie een goede onderhoudsnorm vast? In een eerder artikel zijn hier handvatten voor gegeven. De praktijk blijkt weerbarstig. Wat is het probleem en hoe gaan corporaties hiermee om?
Uitdaging: “verbeteringsonderhoud”
De eigen norm van de corporaties vervangt het instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de marktwaardeberekening. Het marktonderhoud wordt berekend met de normen van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en de Vastgoed Taxatiewijzer (VTW) als basis. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen normen voor doorexploiteren en uitponden. Kosten om het vastgoed te verbeteren (bijvoorbeeld het aanbrengen van isolatie of HR++ glas) maken geen onderdeel uit van dit onderhoud.
De corporatienorm dient gebaseerd te zijn op de definitie van onderhoud conform de post ‘lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst en verliesrekening. Deze definitie omvat al het onderhoud gerelateerd aan het vastgoed in exploitatie. Bij corporaties maakt onderhoud om de woning technisch of functioneel te verbeteren hier veelal onderdeel vanuit. Onderhoud en investeringen lopen door elkaar.
Bij het opstellen van de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) hanteren corporaties eenvoudige stelregels zoals: iedere ingreep onder de € 20.000 is onderhoud of van iedere ingreep is 50% onderhoud en 50% een investering. De komende verduurzaming van het vastgoed wordt voor een fors deel opgenomen in de MJOB. De controlerende accountants zijn uit prudentie gespitst op het teveel activeren bij ingrepen, niet op (te) weinig activeren.
Kortom, de vergelijking tussen corporatienorm en marktnorm loopt spaak. De marktnorm bevat geen ‘verbeteringsonderhoud’, de corporatienorm wel. Daarnaast is het beleid van corporaties inzake ‘verbeteringsonderhoud’ zo verschillend, dat de afslag voor kwaliteit in de beleidswaarde niet te vergelijken is.
Bepalen norm voor beleidswaarde
Wij kennen diverse corporaties waar de onderhoudsnorm hoog is als gevolg van ‘verbeteringsonderhoud’. Denk hierbij aan normen die soms hoger liggen dan de Aedes Benchmarknorm voor geharmoniseerde instandhoudingskosten*: € 2.150 per verhuureenheid. *Verbeteringsinvesteringen zijn een onderdeel van deze Aedesnorm
Een deel van de corporaties accepteert de norm als gegeven. Een ander deel vindt deze norm geen goede vergelijking met de markt en ‘schoont’ de norm voor verbeteringsonderhoud. Het voordeel is de vergelijking tussen de markt- en corporatienorm eerlijker wordt. Een nadeel is dat een deel van de onderhoudskosten buiten beeld raken.
En nu?
De onduidelijkheid rond de onderhoudsdefinitie is niet nieuw. Bij de onderhanden zijnde update van het handboek Marktwaardering is de definitie van instandhoudingsonderhoud ook een onderwerp van gesprek. Het handboek is relevant voor de marktnorm. Corporaties zoeken op zeer korte termijn meer houvast voor het vaststellen van de corporatienorm. De beleidswaarde dient immers uiterlijk 1 oktober te worden ingediend.
Gezien de huidige discussie binnen corporaties is het te verwachten dat de diversiteit tussen de onderhoudsnormen die corporaties hanteren aanzienlijk zal zijn. Een deel zal samenhangen met daadwerkelijke kostenverschillen. Een ander deel met verschillende interpretaties van wat in de norm opgenomen moet worden. Dit laatste in onnodig. Extra uitleg vanuit WSW en ILT-Aw kan richting geven aan het vaststellen van de corporatienorm. Dat komt de kwaliteit van de beleidswaarde ten goede.
Aan de slag met beleidswaarde?
De training Van bedrijfswaarde naar beleidswaarde biedt u concrete hulp bij de overgang naar beleidswaarde, ter voorbereiding op 2019, het jaar van de beleidswaarde. Uiteraard kunt u ook direct contact opnemen met één van onze adviseurs.
