Vervanging van dubbelglas… terugverdienen of niet?

 In Sturing op vastgoed & financiën

onderhoud of investeringVier methodes voor het verschil tussen onderhoud en investeringen

Nu de sector echt afscheid gaat nemen van de bedrijfswaarde, worden veel investeringsstatuten aangepast. Een van de onderwerpen die in onze ervaring altijd voor discussie zorgt, is het onderscheid tussen onderhoud (buiten statuut) en investeringen (binnen statuut). Welke ingrepen moeten voldoen aan de normen uit het statuut en welke ingrepen vallen onder onderhoud? En wat maakt het eigenlijk uit? Het zijn tenslotte beide Euro’s die in de kwaliteit van de woning worden gestoken.

In onze optiek maakt het zeker uit omdat investeringen alleen gedaan worden als er een rendement tegenover staat en onderhoud altijd gebeurt om het complex in stand te houden. Het verschil is dat onderhoudsingrepen zijn opgenomen in de meerjarenonderhoudsbegroting (planmatig en contract) of lopen via het dagelijks onderhoud of mutatie onderhoud. Investeringen daarentegen moeten voldoen aan de financiële normen uit het investeringsstatuut. Zwart/wit gesteld: onvoldoende rendement betekent dat de investering niet wordt uitgevoerd. Vanuit de bouwtechniek wordt ook vaak aangedragen dat het uitvoeren van onderhoud geen keuze is en investeren wel.

Om het verschil tussen onderhoudsingrepen en investeringen te bepalen, zien wij in de praktijk vier verschillende methoden:

  1. Hoogte van de uitgaven:

Dit is de meest eenvoudige methode die gemakkelijk is toe te passen. Indien het totale bedrag van de ingreep boven een bepaalt bedrag komt, is het een investering en anders is het een onderhoudsuitgave.  Bijvoorbeeld: alles boven de  € 10.000 per woning is een investering alles daaronder onderhoud. Het voordeel van deze methode is de eenvoud. Echter, als het niet wordt gecombineerd met andere uitgaven dan is bijvoorbeeld het vervangen van dubbelglas onderhoud en als onderdeel van een grotere ingreep is het een investering. Zowel intern als extern is dit moeilijk uit te leggen. Daarnaast kent een arbitraire grens geen enkele relatie met het waarde-effect van de woning. Met andere woorden: als de ingreep boven het drempelbedrag uitkomt, wil dat niet zeggen dat er additionele kasstromen of andere waarde verhogende effecten tegenover staan.

  1. Waarde-effect:

Een ingreep wordt als een investering behandeld als het resulteert in een verhoging van de marktwaarde/beleidswaarde. Het voordeel is dat dit een zeer zuivere definitie van een investering is. Daar staat tegenover dat het kan leiden tot veel discussie. Als extra huur gevraagd kan worden valt de discussie wel mee, maar wie bepaalt de mutatie in de disconteringsvoet of eindwaarde als gevolg van de ingreep? Voor veel corporaties die (logischerwijs) nog niet veel ervaring hebben met de marktwaarde/beleidswaarde is dit een ingewikkelde methodiek.

  1. Aansluiten bij de fiscale definitie voor activering:

Ook door de fiscus wordt onderscheid gemaakt tussen onderhoud en verbeteringen (lees: investeringen). De Belastingdienst heeft hier in 2014 een handreiking voor geschreven. Corporaties kunnen voor hun eigen beleid proberen zo veel als mogelijk aan te sluiten bij de fiscale behandeling. In de handreiking staat een lijst met ingrepen met daarbij wanneer deze ingrepen geactiveerd moeten worden. Deze lijst met ingrepen is echter niet volledig. Per ingreep kan er intern wel een discussie ontstaan over het wel of niet activeren.

  1. Kwaliteitsniveau per complex/PMC bepalen:

In het ideale geval heeft een corporatie per complex of PMC inzichtelijk welke ingrepen de komende jaren noodzakelijk zijn om het complex wind en water dicht te houden (minimaal kwaliteitsniveau) en welke ingrepen nodig zijn om het gewenste kwaliteitsniveau voor dat complex te realiseren. Alle ingrepen die nodig zijn om het minimale kwaliteitsniveau te behouden, zijn onderhoudsuitgaven en staan integraal in de onderhoudsprognose van dit complex terwijl alle ingrepen die nodig zijn om tot het gewenste kwaliteitsniveau te komen als investering worden behandeld. Daarbij is het uitgangspunt dat de woningen op het minimale kwaliteitsniveau voldoen aan alle wet- en regelgeving en er voldoende vraag is naar een dergelijk product.

Afgelopen jaar hebben wij samen met GroenWest een intensieve discussie gevoerd over het verschil tussen onderhoud en investeringen. Uiteindelijk zijn wij tot de conclusie gekomen dat deze laatste methodiek het beste aansluit op de werkwijze en behoefte van GroenWest. Wat erg meehielp was dat GroenWest voor ieder complex duidelijk inzicht heeft in het minimale kwaliteitsniveau en het gewenste kwaliteitsniveau. Om te beginnen helpt het al om te bepalen wat de minimale en gewenste kwaliteit is. Per complexstrategie (verkoop, sloop, instandhouden, verbeteren, etc.) kan dan bepaald worden welke onderhoudsniveau gehanteerd wordt en wat onder investeringen valt.

Het verschil tussen onderhoud en investeringen wordt de komende tijd steeds belangrijker omdat corporaties steeds meer in het verduurzamen van de woningvoorraad gaan investeren en de beleidswaarde het centrale begrip in onze corporatiesector wordt. Voor welke methode ook wordt gekozen, maak de keuze op basis van een duidelijke argumentatie en voer deze consequent en consistent door in de hele bedrijfsvoering. Houd hierbij ook rekening welk effect de verdeling van onderhoud vs. Investeringen heeft op de financiële ratio’s. Minder activeren heeft bijvoorbeeld direct invloed op het verloop van de ICR.

Tot slot

Het beoordelen van een investering is ingewikkelde materie, waarbij verschillende factoren spelen. Ook moet u uw eigen kaders en uitgangspunten zeer helder hebben. De training Verantwoord Investeren biedt een helder afwegingskader hoe u kunt komen tot  verantwoorde investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing. Tijdens de training staat ook rendementsbepaling centraal en de beleidswaardewaterval.

Specifiek verdiepen in het vraagstukken rondom investeringen?

In een incompanytraining kan gericht worden ingegaan op specifieke thema’s rondom investeringen zoals bijvoorbeeld bovenstaande voorbeeld of Inbrengwaarde bij renovaties en sloop/nieuwbouw, Bepalen rendementseis, Berekenen en impact van de Eindwaarde of het dilemma “wanneer is het onderhoud en wanneer een investering?”

Auteur

  • Victor Burger
    Victor Burger Partner, sectormanager wonen, senior adviseur woningcorporaties Meer info

Relevante opleidingen

Relevante artikelen

Typ hier uw vraag...

maken corporaties winst of nietrendementsreis corporatiewoningen bij investeringen