Afwegingskader investeringen

De investeringsvoornemens van de corporaties zijn groot. Corporaties hebben de ambitie om een belangrijke rol te spelen in de lokale huisvestingsopgave. Vrijwel alle corporaties ervaren dat de mogelijkheden om die ambities te realiseren zijn verslechterd.

De eisen die door het WSW aan de kasstromen worden gesteld hebben direct gevolgen voor de investeringsmogelijkheden. Door de Europese regels is een deel van de projectontwikkeling niet langer financierbaar met borging van het WSW. De gevolgen van de economische crisis voor de vastgoedmarkt zijn voelbaar in vooral de duurdere huursegmenten en de koopmarkt. Dat alles noopt de corporaties om duidelijke keuzes te maken in het investeringsprogramma. Het is belangrijk om het investeringsprogramma af te stemmen op de financiële draagkracht van de corporatie.

Investeringskader

Heldere keuzes zijn mogelijk door vooraf een helder investeringskader neer te zetten. Maar in de praktijk blijkt dat een zoektocht naar het aanbrengen van focus vanuit de strategische doelstellingen, het formuleren van duidelijke financiële voorwaarden, het toetsen van de plankwaliteit en het formuleren van het besluitvormingsproces. Logisch om daar veel aandacht aan te geven gelet op het belang van de investeringen voor de maatschappelijke doelstellingen en de gevolgen voor de financiële positie.

Strategische doelstellingen

De keuzes in het investeringsprogramma zijn een afgeleide van de strategische doelstellingen. Het gevaar is dat veel projectinitiatieven kunnen worden omarmd vanuit de doelstellingen van de corporatie. Maar als de mogelijkheden beperkt zijn, is het zaak om focus aan te brengen door de strategische doelstellingen zo concreet mogelijk te vertalen.

Rendementseis

Investeringen worden vaak nog getoetst op de hoogte van de onrendabele top. Echter, het biedt veel voordelen om projecten te toetsen op het rendement. Dat betekent dat vooraf rendementseisen moeten worden geformuleerd. En daarmee krijgen corporaties te maken met ingewikkelde vraagstukken als de hoogte van de rendementseis, de verhouding tussen risico en rendement, de wijze van financiering van het project, de eisen die gesteld moeten worden aan de ontwikkeling van het eigen vermogen en de vraag of corporaties de waardeontwikkeling mee moeten nemen. De methode van rekenen blijkt belangrijk voor de hoogte van de te stellen rendementseis. Daarmee belanden we direct in het vraagstuk naar de verschillende methoden waarop het vastgoed gewaardeerd wordt.

Training

In de training Investeringsbeoordeling besteden we aandacht aan het opzetten van een raamwerk voor investeringsbeoordeling. Welke aspecten zijn daarin van belang? Ook gaan we in op het vertalen van de strategische doelstellingen naar investeringen en het investeringsprogramma. We geven een handreiking voor het formuleren van rendementseisen in relatie tot de verschillende waarderingsmethoden. Ook gaan we gewoon rekenen om betekenis te geven aan de stof.