Het beoordelen van investeringen op marktwaarde

Veel corporaties hebben afgelopen jaar het bezit voor het eerst volledig gewaardeerd op marktwaarde verhuurde staat. De invoering van deze nieuwe waarderingsgrondslag kostte veelal een aanzienlijke inspanning maar leverde ook een schat aan nieuwe informatie op. Nu het vastgoed in de jaarrekening op marktwaarde wordt gewaardeerd, is het niet meer dan logisch dat deze informatie wordt gebruikt bij het beoordelen van investeringen. Niet geheel toevallig dienen corporaties in het financieel reglement waarover zij uiterlijk voor 1 september over dienen te beschikken (uiterlijk 1 oktober 2016 indien het Aedes-model wordt gehanteerd), de beheersing van de financiële risico’s op te nemen. Het vernieuwen van de investeringskaders is een uitgelezen mogelijkheid voor een overgang naar het beoordelen van investeringen op basis van de marktwaarde.

Investeringsstatuut

Met het oog op de beoordeling van investeringen dient het investeringsstatuut goed onderbouwde financiële criteria te bevatten die in een juiste verhouding staan met de maatschappelijke opgave van de corporatie. Door Aedes wordt dit in haar Model Investeringsstatuut als volgt verwoord:

“Onder welke condities is de corporatie bereid huidige zekerheid (een bedrag op de bank of concrete toezegging van een externe financier) in te ruilen voor toekomstige onzekerheid (de exploitatie van het eenmaal gerealiseerde vastgoed moet voldoende middelen genereren om ook de kapitaallasten te kunnen dekken”

Het vormgeven van een financieel kader betekent onder meer dat eisen worden gesteld aan het gewenste rendement op vastgoed. Bij het opstellen van deze kaders kan worden gedifferentieerd tussen investeringen in DAEB en niet-DAEB, type vastgoed, maar ook tussen nieuwbouw en vernieuwbouw (investeringen, transformaties en renovaties). Bij de investeringsbeslissing moet steeds worden getoetst of en in hoeverre het vereiste rendement wordt behaald. Concrete toetsing vindt plaats aan de hand van het berekenen van de interne rentevoet, ook wel de internal rate of return – de IRR – genoemd.

Wat is een IRR?

De IRR maakt het verwachte rendement op een investering inzichtelijk. De waarden van alle toekomstige kasstromen worden contant gemaakt tegen een percentage, ook wel rente of rendement genoemd. Hierbij wordt rekening gehouden met het feit dat de investering en de exploitatieopbrengsten niet op hetzelfde moment plaatsvinden. De IRR betreft het percentage waarbij de netto contante waarde van alle opbrengsten en uitgaven gelijk is aan nul. Oftewel het rendement dat wordt gerealiseerd op de voorgenomen investering en bijbehorende exploitatiestrategie. Daarmee is bij een IRR berekening sprake van een samenspel tussen vermogen (op marktwaarde) en kasstromen (conform beleid).

Hoewel bovenstaande relatief eenvoudig klinkt, gelden er toch een aantal aandachtpunten ten aanzien van het maken van een IRR berekening. Zo is de hoogte van het rendement afhankelijk van meerdere factoren. Enerzijds van de initiële kosten, anderzijds van de toekomstige kasstromen (verkoopopbrengsten, huurinkomsten, onderhoudsuitgaven etc.). Het is daarom zaak om een zo waarheidsgetrouwe inschatting te maken van alle uitgangspunten. Hierbij speelt ook de keuze tussen de basis of full versie van het waarderingshandboek een rol. De basis versie van het handboek gaat immers voorbij aan een aantal vastgoedspecifieke kenmerken welke zowel een positieve als negatieve invloed op de waardering kunnen hebben. Bij het overwegen van een investering in bestaand bezit dient ook de waarde van de grond en gebouwen (de inbrengwaarde) in de overweging meegenomen te worden. Dit betekent dat een waardering dient plaats te vinden van de bestaande situatie om deze inbrengwaarde te bepalen. Er dient een tweede waardering, op beleidswaarde, plaats te vinden om de toekomstige exploitatieopbrengsten inzichtelijk te maken.

Ter ondersteuning van het maken van investeringsbeoordelingen heeft Finance Ideas een rekenmodel ontwikkeld. FIRE investeringen zorgt voor maximale transparantie door de marktwaarde, beleidswaarde en de bijbehorende kasstromen en rendementen inzichtelijk te maken. Behalve de beoordeling op projectniveau kan ook direct de impact van de investering op portefeuilleniveau inzichtelijk worden gemaakt.

Meer informatie of vragen?

Heeft u vragen of wilt u meer informatie over het inrichten van het investeringsproces of het beoordelen van investeringen? Neem gerust contact met op met één van onze adviseurs. Ook biedt de Finance Ideas Academy trainingen aan op het gebied van investeringsbeoordeling en vastgoedwaardering zoals de cursus Asset Management en de cursus Marktwaarde. Ook in het hoogwaardig platform Asset Managers staan deze thema’s met regelmaat op het programma.