Sfeerovergangen: één van de uitdagingen…
Per 1 juli 2015 is de Woningwet in werking getreden. Daarmee is een veranderingstraject ingezet voor woningcorporaties dat de organisatie tot in de haarvaten raakt. Inmiddels zijn we al twee jaar verder. En is het tijd voor de administratieve implementatie. Die implementatie is zeker een van de spreekwoordelijke “laatste loodjes”, welke ook echt het zwaarst wegen. Dit stuk van de implementatie is het lastigste en dit laatste stukje vraagt echt veel doorzettingsvermogen.
Sfeerovergangen, één van de vele uitdagingen van de implementatie
De meeste activiteiten van de Woningwet Projecten zijn afgerond. Echter, het sluitstuk van de Woningwet, de administratieve implementatie van de scheiding, moet nog wel even gerealiseerd worden. En dat belooft nog een flink klus te worden. Als u denkt dat de implementatie van de marktwaarde een zware opgave was …
In dit artikel zoomen we in op een van de vele uitdagingen van de administratieve implementatie, de zogenaamde sfeerovergangen. Geen make over van ‘Eigen Huis & Tuin’ maar een eenheid die van de DAEB-tak over gaat naar de niet-DAEB-tak.
Dat kan een garage zijn die DAEB was omdat hij (gekoppeld) verhuurd werd aan een DAEB-huurder, maar nu los verhuurd wordt aan een derde. Of, een Maatschappelijk Onroerend Goed dat bij mutatie een commerciële huurder krijgt en daarmee niet-DAEB wordt. Of, een woning die bij mutatie geliberaliseerd wordt.
Denken in takken vanaf 1 januari 2017 en/of 2018?
De komende weken gaat u het oordeel van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) ontvangen op uw definitieve scheidingsvoorstel. Laten we er vanuit gaan dat dit geen verrassingen voor u geeft. In het definitieve scheidingsvoorstel heeft u een aansluiting gemaakt met de jaarrekening 2016. Eventueel heeft u daarbij een correctie gemaakt voor de optionele overheveling van DAEB naar niet-DAEB per 1 januari 2017. Met de goedkeuring van de Aw is uw openingsbalans per 1 januari 2017 een feit, u bent gescheiden.
Veel corporaties kiezen er voor om op of net voor 1 januari 2018 de scheiding van DAEB en niet-DAEB in te richting in de administratie. Vanaf dat moment zijn balansposten (uitgezonderd verlicht regime), kosten, opbrengsten, inkomsten en uitgaven gescheiden naar DAEB en niet-DAEB. Vanaf dat moment heeft u een proces ingericht dat de aankoop van de niet-DAEB-tak en de verkoop van de DAEB-tak afwikkelt. Het bezit gaat bij mutatie over en vanaf dat moment worden alle kosten, opbrengsten, inkomsten en uitgaven van die eenheid in de andere tak verantwoord. Vanzelfsprekend vindt op dat moment ook de betaling van de waarde van de sfeerovergang plaats.
Er is dus een gescheiden openingsbalans per 1 januari 2017, maar pas een scheiding in de administratie per (uiterlijk) 1 januari 2018. Wat nu als er in 2017 sprake is van sfeerovergangen?
Sfeerovergangen in 2017
In 2017 heeft u nog geen processen in uw administratie ingericht voor sfeerovergangen. Uw portefeuille is echter volop in beweging. Wellicht gaat u ook nog administratieve fouten corrigeren of komt u er achter dat per abuis een sfeerovergang heeft plaatsgevonden, bijvoorbeeld MOG dat BOG is geworden of een parkeergarage die nu los verhuurd wordt. Kortom, de kans is groot dat er mutaties tussen de DAEB- en de niet-DAEB-tak plaats (moeten) vinden in boekjaar 2017.
Vanaf 1 januari 2017 zijn dat niet alleen administratieve handelingen, maar ook aan- en verkooptransacties. Er is dus sprake van kasstromen tussen beide takken. Vanaf de sfeerovergang van een eenheid moeten ook de kosten, opbrengsten, inkomsten en uitgaven van die eenheid in de andere tak verantwoord worden. Laat dit niet de “laatste loodjes” zijn in het proces van de jaarrekening 2017!
U doet uzelf een groot plezier als u op tijd begint met het in beeld brengen van de sfeerovergangen in 2017. Het schema hiernaast kan u helpen de mutaties van en tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak in beeld te brengen. Als u vervolgens een inschatting maakt van de kosten, opbrengsten, inkomsten en uitgaven van die eenheid, dan bent u al een heel eind op weg. Een eenvoudig overzichtje in Excel doet soms wonderen. Als u deze mutaties vanaf nu maandelijks in beeld brengt bespaart dat veel uitzoekwerk begin 2018.
Meer weten?
Wilt u meer weten over de administratieve implementatie van de Woningwet of sfeerovergangen in het bijzonder? Wij hebben verschillende best pratices ontwikkelt om uw implementatie zo makkelijk mogelijk te maken. De training Implementatie Administratieve scheiding gaat verder in op de woningwet en de administratieve implementatie van de Woningwet. In de Masterclass Woningwet compliance geeft inzicht in een (effectieve) implementatie en integratie van het palet aan Woningwet spelregels.
