Woningwet compliance nog niet volledig geborgd
Het afgelopen jaar is op Woningwet gebied veel werk verzet, waarbij de ‘grote lijnen’ van deze wet bij nagenoeg iedere corporatie zijn geïmplementeerd. Er is een scheiding gemaakt tussen DAEB en niet-DAEB, het vastgoed wordt op marktwaarde gewaardeerd en steeds meer aandacht gaat uit naar (corporate) governance.
Maar gaat in de praktijk dan alles conform de gestelde richtlijnen? En, wellicht nog interessanter, houden de woningcorporaties zich aan de door zich zelf gestelde richtlijnen? Het antwoord luidt: “deels”!
Uit een analyse van tientallen, door Finance Ideas uitgevoerde, compliance scans komt naar voren dat het gros van de woningcorporaties een heel eind op weg is met het implementeren van de Woningwet. Echter, het blijkt dat de meeste woningcorporaties zich voornamelijk richten op de ‘grote lijnen’ en regels die de meeste impact hebben op de organisatie.
Grosso modo kan er dan ook gesteld worden dat de meeste woningcorporaties voor een groot deel ‘Woningwet compliant’ zijn, maar dat het ‘finetunen’ nog aandacht behoeft. Deze zogenaamde ‘non-compliance’ komt voor over de gehele breedte van de Woningwet, met als belangrijkste onderdelen: de niet-DAEB goedkeuringsprocedure is niet altijd in de procedures geborgd en de kostenverdeelstaat voor de verdeling van de bedrijfslasten tussen de DAEB en niet-DAEB tak is vaak nog niet goed onderbouwd.
Hieronder treft u een overzicht van de belangrijkste aandachtspunten die uit de compliance scan naar voren zijn gekomen.
Goedkeuringsprocedure niet-DAEB
De meeste corporaties beschikken inmiddels al over uitgebreide processen voor de borging van een meerdere aspecten van de Woningwet. Echter de goedkeuringsprocedure bij nieuwe niet-DAEB activiteiten is hier veelal nog geen onderdeel van. Oftewel, uit de meeste compliance scans blijkt dat de goedkeuringsprocedure voor de niet-DAEB tak niet, of niet goed, geborgd zijn.
In veel gevallen is dit niet geborgd omdat de betreffende woningcorporatie geen nieuwe niet-DAEB activiteiten wenst op te starten. In de praktijk zien wij echter dat dit wel degelijk aan de orde kan zijn, bijvoorbeeld indien bij een nieuwe DAEB complex de parkeerplaatsen los verhuurd gaan worden. In dat geval is wel degelijk sprake van een nieuwe niet-DAEB activiteit.
Onderbouwing kostenverdeelstaat
Uit de analyses komt ook naar voren dat een deel van de onderzochte corporaties nog onvoldoende nagedacht heeft over een goede onderbouwing van de kostenverdeelstaat. Veelal is in het scheidingsplan aangesloten bij de kostenfactor methode waarbij de bedrijfslasten verdeeld worden op basis van een kostenfactor (woning 1, parkeerplaatsen 0,2, etc.). Het nadeel van deze methode is dat kosten niet goed worden gealloceerd, met als gevolg dat bijvoorbeeld cv-ketel onderhoud ook wordt toegerekend aan parkeerplaatsen.
Nu lijkt dit op het eerste gezicht geen groot probleem, maar bedenk dat bij het jaarverslag van 2017 de openingsbalans, kasstroomoverzicht en resultaat naar DAEB en niet-DAEB onderverdeeld opgeleverd dient te worden. Dat betekent dat de accountant naar alle waarschijnlijkheid de gehanteerde kostenverdeelstaat zal toetsen.
Toetsing BOG en MOG op wijk of buurtniveau
De Woningwet schrijft voor dat bij verhuur van maatschappelijk- en bedrijfsvastgoed getoetst dient te worden of het verhuurde gericht is op de specifieke wijk of buurt. Dit wordt niet alle gevallen gedaan. Ook zien wij dat woningcorporaties bij de verhuur van bedrijfsvastgoed nog niet altijd toetsen of het verhuurde voor maximaal 25% onderdeel uitmaakt van het gehele gebouw.
NEN-2580 normering
Vanaf 2019 dient iedere woningcorporatie de hoeveelheid vierkante meters in bezit conform NEN-2580 in kaart te brengen. Nu lijkt deze verplichting nog ver weg, waardoor een gedegen planning voor de invoering van deze norm op dit moment nog geen hoge prioriteit heeft. Om niet in tijdnood te komen is het raadzaam deze werkzaamheden spoedig in gang te zetten. Het volledige bezit inmeten conform deze norm is een arbeidsintensieve aangelegenheid die veel tijd in beslag zal nemen.
Sfeerovergangen DAEB en niet-DAEB
Hoewel er al veel geschreven is over DAEB en niet-DAEB scheiding, blijkt dat er in veel gevallen geen of gebrekkige monitoring plaats vindt op mutaties van DAEB naar niet-DAEB en vice versa. De zgn. sfeerovergangen. Zie ook dit artikel specifiek over sfeerovergangen.
Nu beschikken de meeste woningcorporaties wel over een administratie die een scheiding maakt tussen deze twee categorieën, maar juist de mutaties tussen deze entiteiten zijn erg belangrijk om te monitoren. Dit is van groot belang omdat mutaties tussen beide entiteiten tegen marktwaarde moeten worden afgerekend. Een juiste monitoring van deze mutaties is bij de meeste woningcorporaties een ‘ondergeschoven kindje’.
Borging meldingsplicht
In het kader van goed ‘corporate governance’ hebben bestuurders en leden van de raad van commissarissen een zogeheten meldplicht bij financiële problemen. Doen zich dergelijke problemen voor dan dient het bestuur en of de RvC dit direct te melden bij de toezichthouders. Uit het verleden is gebleken dat geschreven regels en procedures alleen, niet of nauwelijks de beoogde dwingende werking teweeg brengen. Een juiste borging van deze verplichting is dan ook van belang. Uit de compliance scans blijkt dat dit het onderdeel is waar woningcorporaties gemiddeld het slechtst op scoren.
Masterclass Woningwet compliance
Wilt u meer weten over het borgen van de Woningwet regels binnen uw corporatie? Finance Ideas Academy biedt een masterclass aan over Woningwet compliance. Deze masterclass geeft u inzicht in hoe u het palet aan Woningwet spelregels effectief kunt implementeren en integreren binnen uw organisatie. Er is daarbij aandacht voor de impact op en borging van Woningwet compliance in de werkwijze en processen.
