Diverse corporaties hebben in hun ontwerp scheidingsvoorstel sociaal bezit overgeheveld naar de niet-DAEB tak zonder de intentie te hebben om dit bezit bij mutatie te liberaliseren. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft in haar beoordelingskader voor de scheiding aangegeven dat in de niet-DAEB tak een marktconforme exploitatie wordt verwacht. De Aw heeft daarom vraagtekens gezet bij scheidingsvoorstellen die uitgaan van continuering van sociale exploitatie vanuit de niet-DAEB tak.

In een brief van de Aw aan Aedes van 30 mei jongsleden bevestigt de Aw deze lijn nogmaals op basis van de volkshuisvestelijke toets en de opdracht om het maatschappelijk vermogen te beschermen. De Aw geeft daarbij aan dat op individueel niveau niet altijd de maximale huur gevraagd hoeft te worden, zolang de niet-DAEB tak als geheel een marktconform rendement behaalt.

Sociale verhuur in de niet-DAEB tak

Er zijn verschillende redenen waarom corporaties een sociaal huurbeleid voeren op overgehevelde DAEB woningen. Ten  eerste creëert de corporatie door de overheveling een groter aanbod dat ingezet kan worden voor de huisvesting van huishoudens met een middeninkomen. Binnen de DAEB tak is de corporatie gebonden aan de inkomenstoets bij toewijzing, waardoor slechts een beperkt deel verhuurd kan worden aan de hogere inkomens.

Ten tweede speelt mee dat ook de niet-DAEB tak onderdeel uit kan maken van de prestatieafspraken met de gemeente en huurdersorganisatie. Het blijvend sociaal verhuren in de niet-DAEB tak van overgehevelde DAEB woningen kan een voortvloeisel zijn van reeds gemaakte prestatieafspraken.

Ten derde kan het te maken hebben met de onzekerheid aan de vraagkant. Een kleine niet-DAEB tak zorgt ervoor dat de toekomstige mogelijkheden voor ontwikkeling in de niet-DAEB tak ook worden beperkt. Het versterken van de niet-DAEB door bezit over te hevelen, zorgt voor meer ruimte om aan toekomstige vragen vanuit stakeholders te voldoen.

Volkshuisvestelijke toets

Voortgezette sociale exploitatie vanuit niet-DAEB, strookt volgens de Aw niet met één van de in de Memorie van Toelichting benoemde hoofdlijnen: in de DAEB-tak vinden maatschappelijk georiënteerde werkzaamheden plaats en in de niet-DAEB-tak de overige (marktgeoriënteerde) werkzaamheden. Dit klinkt logisch, maar zoals AKD onlangs ook al aangaf is de Herzieningswet minder dwingend en biedt het zelfs ruimte voor sociale verhuur in de niet-DAEB tak.

Ook kunnen de prestatieafspraken toezien op de Toegelaten Instelling en niet alleen op de DAEB-tak. Zeker als de gemeente geen bezwaar heeft tegen de gekozen oplossing en misschien zelfs blij is met de aandacht voor het middensegment is de vraag welk volkshuisvestelijk probleem wordt aangepakt.

Toets op bescherming maatschappelijk vermogen

Natuurlijk moet worden voorkomen dat maatschappelijk vermogen weglekt naar niet sociale activiteiten in de niet-DAEB tak. De Aw hanteert het in de niet-DAEB-tak behaalde rendement als een indicator. Een te laag rendement duidt volgens de Aw op onnodig vermogensverlies.

De Aw stelt in haar brief “afwijkingen van een marktconform rendement kunnen namelijk een indicatie zijn van ongewenst markt contrair gedrag en daarmee mogelijk in strijd met de Mededingingswet. Het kan ook een indicatie zijn dat er toch nog kruislingse subsidiëring plaatsvindt vanuit de DAEB-tak.”

De Aw lijkt het risico te zien dat corporaties door het hanteren van te lage huurprijzen concurrenten van de markt kunnen verdringen. Te laag betekent in de Mededingingswet normaliter onder kostprijs. Dit kan bijvoorbeeld bekostigd worden door winsten op andere (monopolie) markten. Dan wordt gesproken over kruissubsidiëring.

Het verdringen van concurrenten is alleen logisch als daarna de prijzen kunnen worden verhoogd, zodat er extra winsten kunnen worden gerealiseerd.

Marktverstoring?

Is er sprake van marktverstoring bij het niet realiseren van een marktconform rendement in de niet-DAEB-tak? Er is geen sprake van een aanbod onder kostprijs. Dit wordt getoetst door de Aw door te eisen dat zowel DAEB als niet-DAEB levensvatbaar dienen te zijn. Ook is er geen intentie en mogelijkheid om huren omhoog te schroeven zodra ’concurrenten’’ zijn verdrongen van de markt. Van een negatief effect op klanten, in dit geval de huurders, is dan ook geen sprake.

Het voorkomen van ongeoorloofde staatssteun en het negatieve effect hiervan op de mededinging was de reden om DAEB en niet-DAEB te splitsen. De subsidiering door middel van goedkope leningen komt nu alleen in de DAEB tak terecht. Zolang de niet-DAEB tak op basis van (nagebootste) commerciële financiering levensvatbaar is en niet op deelproducten structureel een negatief rendement wordt gerealiseerd, is het mededingingsprobleem onduidelijk. Wel kan het rendement wat corporaties laten liggen mogelijk als weglek worden gezien, maar dat is niet direct een mededingingsuitdaging.

Niet eens met oordeel Aw?

Kortom, de Herzieningswet lijkt meer ruimte te geven voor sociale verhuur in de niet-DAEB tak dan de beleidslijn van de Aw. Ook is het de vraag of de Mededingingswet de juiste argumentatie biedt om sociale verhuur in de niet-DAEB tak tegen te houden. Mochten corporaties een goede reden hebben om vast te houden aan hun scheidingsvoorstel, dan kan er bij het definitieve oordeel van de Aw op het scheidingsvoorstel bezwaar gemaakt worden.