Handboek Marktwaardering 2021 gepubliceerd

Op vrijdag 29 oktober 2021 is het nieuwe waarderingshandboek gepubliceerd. Het Handboek Marktwaardering 2021 vervangt Bijlage 2, bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Deze versie van het handboek is inmiddels de zevende geactualiseerde versie met als peildatum 31 december 2021. Wij zetten de belangrijkste wijzigingen voor u op een rij.

Bij de actualisatie is de koers doorgezet die in 2017 is ingezet. Daarbij staan de kernwoorden ‘continuïteit’ en ‘consistentie’ centraal en is geprobeerd om de wijzigingen beperkt te houden. Behoudens een aantal tekstuele wijzigingen met als doel het handboek aan te scherpen, aan te vullen en te verduidelijken is er in feite slechts sprake van één methodische wijziging.

Mutatiekans in uitpondscenario

De afslag op de mutatiekans in het uitpondscenario vanaf jaar 7 naar 70% is komen te vervallen. Voor het eerste prognosejaar geldt nog steeds een opslag van 2%-punt in het eerste jaar, maar voor jaar 2 tot en met 15, alsook vanaf jaar 16 (in de eindwaarde) wordt geen opslag of afslag meer toegepast.

De reden hierachter schuilt in het feit dat de meeste corporaties hun gemiddelde mutatiegraad al jaren zien dalen. Wanneer een mutatiegraad van 5,0% wordt gehanteerd, muteert de woning één keer per 20 jaar. Dat is al een vrij lange periode en daarom ligt het in de huidige markt niet voor de hand om die mutatiegraad nog verder te verlagen gedurende de prognoseperiode.

Verdere wijzigingen in 2021

Verder heeft gewijzigde wetgeving geleidt tot twee aanpassingen met een materieel effect:

1: De overdrachtsbelasting

Het tarief voor de overdrachtsbelasting voor beleggerswoningen is per 1 januari 2021 gewijzigd naar 8%. Op de peildatum van het vorige handboek (31 december 2020) gold nog het tarief van 2%. Dit betekende in de afgelopen waardering dat:

• Voor bepalen van de marktwaarde k.k. het tarief van 2% overdrachtsbelasting moest worden toegepast op de berekende marktwaarde vrij op naam.
• Voor het bepalen van eindwaarde k.k. het tarief van 8% voor de overdrachtsbelasting moet worden toegepast op de berekende eindwaarde vrij op naam.

Voor de komende waardering geldt dat in beide gevallen het tarief van 8% in rekening moet worden gebracht hetgeen een drukken effect heeft op de marktwaarde. Voor de beleidswaarde geldt dat (in beide situaties) de overdrachtskosten 0 zijn, deze correctie landt in de afslag beschikbaarheid.

2: De verhuurdersheffing

In het belastingplan 2022 is een wetsvoorstel opgenomen waarin het tarief van de verhuurderheffing structureel wordt verlaagd. Voor 2022 betekent dit bijvoorbeeld een verlaging van 0,527% naar 0,485%. Onderstaande tabel geeft de tariefswijziging tussen handboek 2020 en handboek 2021 weer:

Deze wijziging heeft een hogere marktwaarde (en ook beleidswaarde) tot gevolg.

Meer weten over vastgoedrekenen of de beleidswaarde?

Heeft u vragen over deze wijzigingen of de spelregels van de beleidswaarde? Stel uw vraag aan Niels Kornegoor. Behoefte aan een sparringpartner, externe procesbegeleider of een financiële beoordeling van projecten? Lees hier meer over de mogelijkheden.

Bekijk ook de training Vastgoedrekenen, hierin worden alle ins en outs van het rekenen aan markt- en beleidswaarde duidelijk uitgelicht.