Het waarde-effect van renoveren volgens het Handboek Marktwaardering

 In Sturing op vastgoed & financiën

In hoeverre verdient een renovatie zich terug? Een vraag die in de praktijk vaak lastig te beantwoorden is. In dit artikel zoomen wij in op de effecten van het (moment van) renoveren van een woning binnen het waarderingshandboek.

Effect renovatiejaar in de waardering

De spelregels voor het berekenen van de markt- en beleidswaarde zijn sinds 2015 vastgelegd in het waarderingshandboek en ook het bouwjaar van een complex speelt hierin een grote rol. Met ingang van het handboek 2020 is het renovatiejaar toegevoegd aan de objectgegevens van woningen. In het artikel  ‘Handboek Marktwaardering 2020 gepubliceerd’, beschreven wij wat de achterliggende gedachte hiervan was.

Inmiddels zijn we twee waarderingsrondes verder. Tijd dus om eens terug te blikken op het gebruik van het renovatiejaar in de waardering en de effecten daarvan op de uitkomsten. Op basis van een sample van ongeveer 180.000 objecten hebben wij in kaart gebracht in hoeveel gevallen deze mogelijkheid wordt toegepast, wat de gemiddelde sprong is wanneer het renovatiejaar ingevuld wordt en hoe groot het effect is op de marktwaarde gemiddeld.

Voor deze analyse hebben wij gebruik gemaakt van Trace Waardering. Een applicatie binnen Trace & Treasury waarmee u snel en eenvoudig de markt- en beleidswaarde van uw vastgoed kunt berekenen.

Bij 1 op de 15 woningen wordt het veld renovatiejaar gebruikt

In de eerste plaats is onderzocht hoe vaak het renovatiejaar voor woningen wordt ingevuld. Hieronder is een overzicht weergegeven:

Woningtype Frequentie
Eengezinswoning 9,3%
Meergezinswoning 3,5%
Studenteenheid 1,2%
Totaal 6,5%

In 6,5% van de gevallen blijkt sprake van een renovatie en is het veld renovatiejaar ingevuld. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat het ook kan voorkomen dat er wel sprake is geweest van een renovatie, maar het veld niet is gebruikt of – tegen de spelregels van het handboek in – volgens het bouwjaar is gewijzigd.

De gemiddelde ‘sprong’ bedraagt ruim 40 jaar

De waardebepaling zoals voorgeschreven door het handboek is afhankelijk van parameters zoals de huur, het onderhoud en de disconteringsvoet. In het geval van een basiswaardering zijn deze parameters direct afhankelijk van het bouwjaar (en renovatiejaar). In het handboek zijn de bouwjaren onderverdeeld in zeven verschillende klassen. Afhankelijk van de klasse waarin de woning valt, wordt bijvoorbeeld de hoogte van de markthuur bepaald. Als de woning een recenter bouwjaar heeft, dan krijgt het bijvoorbeeld een hogere markthuur.

Het invullen van het renovatiejaar leidt dus tot een andere waardering, indien de sprong van bouwjaar naar renovatiejaar groot genoeg is om in een hogere bouwjaarklasse te vallen. Voor onze sample hebben we onderzocht van hoeveel klassesprongen er sprake was indien het renovatiejaar was gebruikt. In de volgende tabel zijn de resultaten weergeven:

Klasse sprong Frequentie
0 klassen 0,2%
1 klasse 11,5%
2 klassen 30,3%
3 klassen 40,9%
4 klassen 11,7%
5 klassen 4,8%
6 klassen 0,6%
Totaal 100%

Een klassesprong van twee of drie klassen komt het meeste voor. Dit komt ook overeen met de gemiddelde sprong, die 2,7 bedraagt. In jaren bedraagt de gemiddelde sprong 43,5 jaar.

Inzicht in het effect met een rekenvoorbeeld

Om te illustreren wat het effect is van een gemiddelde klassesprong is het effect hiervan inzichtelijk gemaakt voor een doorsnee complex met eengezinswoningen. Dit fictieve complex heeft de volgende kenmerken:

  • Eengezinswoning in Apeldoorn
  • Bouwjaar 1958
  • Renovatiejaar 2002 (+44 jaar)
  • GBO: 94m2
  • WOZ waarde: € 225.000
  • Contracthuur: 547 (landelijk gemiddelde)
  • Streefhuur: € 600,-
  • Onderhoud beleid: € 2,000,-
  • Beheer beleid: € 900,-

Door de basisversie van het handboek te volgen is in onderstaande tabel inzichtelijk gemaakt wat het effect is op de markthuur, het onderhoud, de disconteringsvoet en uiteindelijk de uitkomst van de waardering.

Variabele Bouwjaar: 1958 Renovatiejaar: 2002
Markthuur € 905,- € 923,-
Onderhoud (UP) € 985,- € 858,-
Disconteringsvoet 6,58% 6,35%
Marktwaarde* € 176.900,- € 182.200,-
Beleidswaarde € 71.700,- € 75.300,-

*  Noot: In de tabel is de marktwaarde vermeld voor het scenario ‘uitponden’, omdat deze een hogere waarde heeft dan het scenario ‘doorexploiteren’. Omdat dit scenario een hogere waarde kent, zijn de overige vermelde variabelen ook weergegeven voor dit scenario

Door de sprong van drie bouwjaarklassen neemt de markthuur toe en nemen de onderhoudslasten en de disconteringsvoet af. In totaliteit leidt het opgeven van het  renovatiejaar van het object tot een marktwaardevermeerdering van € 5.300,- ofwel 3%. Gekeken naar de beleidswaarde is de waardesprong € 3.600,-, ofwel 5%. Deze waardesprong blijft natuurlijk ver achter bij de investering die verwacht kan worden bij een ingrijpende verbouwing.

Kanttekening:

  • In dit voorbeeld is verondersteld dat de WOZ-waarde onveranderd blijft na de renovatie. Men zou kunnen veronderstellen dat de WOZ-waarde stijgt na de renovatie. Ter illustratie, als de WOZ-waarde stijgt van € 225.000 tot € 250.000,- neemt de marktwaarde toe tot € 197.000, wat zich vertaalt naar een waardestijging van ruim 11%. In dit rekenvoorbeeld is het renovatiejaar buiten beschouwing gelaten. Voor de beleidswaarde ligt dit effect aanzienlijk lager omdat hier geen sprake van uitponding is.
  • In het geval van een full-waardering behoren markthuur, onderhoud en disconteringsvoet tot de vrijheidsgraden en zal de hoogte hiervan veelal worden ingeschat door de taxateur.

Meer weten of sparren over het waarde-effect?

Heeft u vragen over het gebruik van het renovatiejaar of de keuzes voor uw corporatie?  Stel uw vraag aan Niels Kornegoor. Wilt u zelf aan de slag met meer inzicht in het rekenen aan kasstromen? Tijdens de training: Vastgoedrekenen met marktwaarde en beleidswaarde worden alle ins en outs van het rekenen aan markt- en beleidswaarde duidelijk uitgelicht.

Meer behoefte aan handvatten voor een gedegen financiële beoordeling van projecten? Tijdens de training Rekenen aan investeringen gaan we verdiepen en oefenen, specifiek rondom investeringen. Doet u mee? Bekijk de eerstvolgende datum.

  • Niels Kornegoor
    Niels Kornegoor Adviseur zorginstellingen, woningcorporaties en institutionele beleggers Meer info
  • Jerôme Mans
    Jerôme Mans Adviseur institutionele beleggers, woningcorporaties en zorginstellingen Meer info

Relevante opleidingen

Investeren

Wat leert u?

  • De spelregels bij rekenen
  • Opstellen projectinvestering
  • Consequenties rendementskengetallen
  • Inzicht door te oefenen
Investeren

Wat leert u?

  • Spelregels rekenen aan vastgoed
  • Waarderen van ‘basis’ en ‘full’ variant
  • Impact beleidswaarde en marktwaarde
  • Beoordelen taxatiewaarden

Relevante artikelen

Typ hier uw vraag...