Vier vragen over uw meerjarenbegroting

Het zijn drukke tijden voor de corporatiemedewerkers die zich bezig houden met de begroting. En dan hebben we het niet alleen over de financiële medewerkers, maar ook de collega’s die input leveren aan de onderhouds- en investeringsbegroting. Wij voeren voor diverse corporaties een controle uit op de meerjarenbegroting. We delen de veelvoorkomende bevindingen graag met u, voordat de meerjarenbegroting richting uw RvC gaat.

Tip: Tijdens de training Financiële sturing gaan we dieper in op financiële kaders en financieringscapaciteit.

Waarom laten corporaties een meerjarenbegroting checken?

Het doel van de externe controle op de meerjarenbegroting is niet alleen het krijgen van bevestiging dat alles goed is gegaan, maar ook het inzichtelijk maken van verbeterpotentieel. Daarbij wordt kritisch gekeken naar de gekozen uitgangspunten, veronderstellingen, gehanteerde parameters en rekenkundige juistheid. Dit geldt ook voor de keuzes die gemaakt zijn bij de inrichting van de gezamenlijke meerjarenbegroting. Hiermee wordt inzicht verkregen in waar eventuele verbetermogelijkheden liggen om de kwaliteit van de begroting verder te verbeteren.

In een evaluatiegesprek van één van de uitgevoerde second opinions vatte onze financiële contactpersoon het als volgt samen. “Voorafgaand aan de controle was het best spannend: is alles goed gegaan? Terugkijkend bevat de second opinion aanknopingspunten voor toekomstige verbeteringen, terwijl de basiskwaliteit prima is.”

Verbeteringen voor uw meerjarenbegroting

Veel van de begrotingen die wij nader bestuderen zijn van prima kwaliteit. De juiste parameters en instellingen worden gebruikt en het wettelijk kader wordt gevolgd. De aandachtspunten die wij met enige regelmaat zien terugkomen hebben vooral betrekking op verdere verbetermogelijkheden.

#1: Is de datakwaliteit op orde?

Eén van de (weinige?) voordelen van de invoering van de marktwaarde is dat het heeft geleid tot een aanzienlijke verbetering van de datakwaliteit bij corporaties. Toch blijft er nog een wereld te winnen, vooral met het verzamelen van financiële en niet-financiële gegevens op complexniveau. Corporaties die assetmanagement hebben ingevoerd lopen op de troepen vooruit, want zonder complexgegevens is assetmanagement onmogelijk. Als de informatie waarop de begroting is gebaseerd beter op orde is, dan neemt de kwaliteit van de begroting toe. Een open deur misschien, maar bij veel corporaties blijft hier wat te wensen over. Heeft u bijvoorbeeld een goed beeld van het benodigde onderhoud op complexniveau?

#2: Is beleid en kaderbrief scherp geformuleerd?

Is het beleid van uw corporatie zo scherp geformuleerd dat het voldoende richtinggevend is voor de begroting? Veel corporaties stellen voor de zomer een kaderbrief op waarin de spelregels voor de komende begroting verder worden gespecificeerd. Dat is aan te raden. Hierbij is de begroting hetzelfde als de verbouwing aan uw huis. U voorkomt gedoe als u van te voren heeft nagedacht wat u exact wilt doen. Wij controleren bij corporaties of het beleid is verwerkt in de begroting. Met enige regelmaat constateren wij afwijkingen of ontbreekt het beleid waarop kan worden getoetst. Als u voldoende aandacht en tijd besteedt aan de spelregels voor het opstellen van de begroting (bijvoorbeeld via een kaderbrief), dan neemt de kwaliteit toe en verhoogt u de kans dat uw beleidswensen realiteit worden.

#3: Hoe gaat u om met de prioriteren van investeringen?

In ons discussiepaper over investeringsafwegingen bij woningcorporaties, pleiten wij voor meer aandacht voor investeringen op portefeuilleniveau. Dit is inmiddels omarmt in de sector. We zien steeds meer corporaties bewust kiezen voor een bepaalde inzet van vermogen (ORT-budget) de komende 5-10 jaar, vaak rekening houdend met een remweg. Het blijkt echter lastig voor veel corporaties om aan te geven waarom een bepaalde mix van ingrepen in de begroting is gepland en hoe de prioritering heeft plaatsgevonden.

Een voorbeeld: Toen een klant een vergelijking maakte tussen de volkshuisvestelijke bijdrage en de financiële inzet van sloop/nieuwbouw en renovaties, leidde dit tot een andere mix tussen deze twee ingrepen. Door meer nadruk te leggen op renovaties kon de kwaliteit van meer woningen worden verhoogd en werd meer CO2 reductie gerealiseerd. Met de inzet van hetzelfde budget.

Gezien de schaarste aan middelen bij corporaties op de middellange termijn, is het prioriteren van de inzet essentieel. Dit kan niet op projectniveau gebeuren. De meerjarenbegroting is leidend. Is de mix van ingrepen zoals opgenomen in de meerjarenbegroting van uw corporatie het resultaat van een weloverwogen prioriteitstelling op basis van volkshuisvestelijke bijdrage en financiële inzet? Alleen dan geeft de begroting het juiste signaal aan de organisatie en ondersteunt het ook de uitvoering.

#4: Heeft u de consequenties van externe financiering niet-DAEB ambities scherp?

In lijn met de IBW zien we dat corporaties bij de meerjarenbegroting meer investeringen in de niet-DAEB tak inrekenen. Het feit dat de niet-DAEB goedkeuringsprocedure voor drie jaar buiten werking is gesteld zal hier zeker aan hebben bijgedragen. Wat echter wel goed is om te realiseren, is dat investeringen in de niet-DAEB tak niet in aanmerking komen voor WSW borging. Dit betekent dat als er in de niet-DAEB tak externe financiering nodig is om de ambities te realiseren, hiervoor een commerciële lening dient te worden aangetrokken. Let er hierbij op dat een bank bij commerciële financiering hypothecaire zekerheid eist en dat er aan bepaalde financiële randvoorwaarden wordt voldaan. Bovendien is niet elk type vastgoed even geschikt als onderpand (bijvoorbeeld parkeerplaatsen). Daarnaast leert de ervaring dat een traject om commerciële financiering te arrangeren al snel zes tot negen maanden in beslag kan nemen.

Ook interessant: Drie dingen om rekening mee te houden bij het investeren in nieuwe niet-DAEB activiteiten

Vragen over deze bevindingen of uw meerjarenbegroting?

De komende weken wordt de meerjarenbegroting afgerond en voorgelegd bij de RvC. Mocht u ter voorbereiding van de besluitvorming nog vragen hebben over uw begroting, neem dan contact op met Jaring Hylkema of Daan Vrijmoet.

Zelf aan de slag om uw kennis te vergroten?

Wilt u aan de slag met de constante verbetering van uw begroting en financiële sturing? Tijdens de opleiding Financiële sturing krijgt u inzicht in de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen. Zo wordt uitgebreid aandacht besteed aan de sturingsinstrumenten en de mogelijkheden om zelf een robuust financieel sturingskader te ontwikkelen. Bekijk het programma of de data.