Verdere verhoging verhuurderheffing?
Te weinig middelen of overmaat?
De kranten stonden er recent vol mee: het gasloos maken van sociale woningen kost volgens Aedes € 108 miljard. Daarbij geeft Aedes aan dat corporaties onvoldoende mogelijkheden hebben om deze transitie te betalen/financieren. Dit signaal lijkt in contrast te staan met het sectorbeeld.
In deze jaarlijkse rapportage van de ILT-Aw wordt de financiële situatie van de sector in beeld wordt gebracht door alle corporaties samen te nemen. Hierbij wordt rekening gehouden met de langjarige investeringen die corporaties voornemens zijn te doen. De conclusie van de afgelopen jaren is dat corporaties er financieel zeer goed voor staan en dat de financiële positie aanzienlijk verbetert de komende jaren ondanks de investeringen. Hoe kan dit?
Gasloos nog inrekenen
Een van de oorzaken van het verschil: het gasloos maken van de woningen is geen onderdeel van de huidige investeringsvoornemens. De discussies over het doel van verduurzaming en de vertaling hiervan naar de eigen portefeuille wordt nog in volle omvang gevoerd. De komende maanden wordt dit vertaald naar investeringen om de noodzakelijke transitie te realiseren. Echter, er is al jaren sprake van krapte op de woningmarkt en vergroening, terwijl corporaties hun investeringskracht slechts beperkt lijken te gebruiken volgens het sectorbeeld.
Harde en zachte investeringsplannen
De vraag is of het sectorbeeld een reëel beeld geeft van het (opgetelde) corporatiebeleid. Onze adviespraktijk laat zien dat veel corporaties ambitieuze vastgoedplannen hebben, maar in de planning alleen “harde” plannen opnemen. Met harde plannen wordt bedoeld concrete investeringsplannen op een specifieke locatie. Dit soort plannen bestaan voor de komende 3-4 jaar. Investeringsambities die nog niet zijn vertaald in een concreet project worden (vaak) niet opgenomen. Het effect is dat de financiële positie rooskleuriger lijkt omdat wenselijke, maar nog niet benoemde investeringsprojecten niet worden meegerekend. Het gevolg is een ICR ontwikkeling zoals weergegeven in onderstaand figuur.
ICR ontwikkeling (voorbeeld)
Het niet opnemen van zachte investeringsvoornemens door een deel van de corporaties is verklaarbaar. Bij ‘harde’ plannen is de kans op realisatie aanzienlijk, terwijl het realiteitsgehalte van zachte plannen minder is. ILT-Aw en WSW spraken corporaties met een lage realisatiescore aan op hun slechte prestaties, met als doel geen financieringsruimte te geven voor ’gebakken lucht’. Om discussie met de toezichthouders te voorkomen, is een deel van de corporaties conservatief omgegaan met het inrekenen van hun investeringsplannen.
Verhoging verhuurderheffing?
Terwijl Aedes pleit voor het teruggeven van de verhuurderheffing om duurzaamheid te financieren, stellen anderen zich de vraag of de verhuurderheffing niet omhoog kan omdat corporaties te weinig gebruik maken van de beschikbare investeringsruimte. De pot die ontstaat door de verhoogde verhuurderheffing kan via een duurzaamheidsinvesteringsaftrek door actieve corporaties worden benut.
Corporaties doen zichzelf en de sector een plezier de komende begrotingsronde hun werkelijk geambieerde beleid meerjarig in te rekenen. Dus harde en zachte plannen. Dan ontstaat een reëler beeld wat de ambities financieel betekenen en welke investeringsruimte resteert. Natuurlijk mag dan ook worden verwacht dat corporaties alles op alles zetten om dit beleid uit te voeren. Wat nu een zacht plan is over 5 jaar moet over 2 jaar een hard plan zijn.
Een bestuurder tekent voor de ingediende meerjarenplanning. Heeft het de voorkeur te tekenen voor alleen harde plannen resulterend in een mogelijk financieel te optimistisch beeld. Of om te tekenen voor harde en deels onzekere plannen en een financieel beeld dat past bij de ambitie? Een lastig dilemma. Denk bij de afweging ook aan het externe effect. Als bij de komende begrotingsronde wederom het beeld ontstaat dat corporaties te weinig doen met de beschikbare investeringsruimte ligt een verhoging van de verhuurderheffing om de hoek.
Meer weten of verdiepen?
Graag ondersteunen wij u bij het opstellen van uw duurzaamheidsstrategie, het doorrekenen hiervan, het beoordelen van duurzaamheidsinvesteringen en het opstellen van een kwalitatief goede meerjarenbegroting op beleidswaarde. de training opstellen afwegingskader biedt heldere kaders bij het bepalen van uw duurzaamheidsstrategie. De training verdien- en financieringsmodellen voor een CO2-neutrale voorraad geeft u meer inzicht in de verschillende modellen om uw verduurzamingsinvesteringen financieel ook haalbaar te maken.
Wilt u weten of uw ambities financieel haalbaar zijn en wat dit betekent voor de betaalbaarheid, dan kunnen wij voor u een analyse van de financiële impact van uw investeringsvoornemens maken. De training verantwoord investeren u meer inzicht verschaffen in het inzichtelijk maken van uw maatschappelijke meerwaarde
Ook bij het opstellen of actualiseren van uw investeringsstatuut helpen onze adviseurs u graag.
