Passend afwijzen: Wie helpt de middeninkomens?
De branche is inmiddels volop in de weer met het implementeren van de nieuwe Woningwet. Met de focus op de ‘Kerntaken’. Organisatie. Financiën. Doelgroepenbeleid. Met name de al veelvuldig besproken maatregel van het passend toewijzen speelt hierin een grote rol: normen, inkomensgrenzen.
Als je in de buurt van grenzen komt, dan wordt het vaak interessant.
Wie veel reist, weet dat: juist rond de vaak door willekeur of toeval ontstane landsgrens blijken er, naast de verschillen, verrassend veel zaken hetzelfde te zijn: het landschap, bepaalde gewoontes, de mensen. De scherpe lijn op de landkaart is van dichtbij met het blote oog niet eens waarneembaar. – Terug on topic: hoe zit het eigenlijk met de groep die een inkomen heeft vanaf, pak ‘m beet, € 34.911,-?
CorporatieSurvey die Finance Ideas
In de meest recente CorporatieSurvey die Finance Ideas vorige maand publiceerde, gaf 40% van de respondenten onomwonden aan zich de komende tijd niet te richten op deze groep. Ook sprak maar liefst 65% de verwachting uit dat zij de huren van veel huurwoningen in de sociale voorraad juist zullen moeten verlagen tot onder de aftoppingsgrens om te kunnen voldoen aan het criterium van passend toewijzen. Dan hebben we het dus over een focus op inkomens tot maximaal € 29.800,-. Allemaal niet onlogisch als we naar de criteria van nieuwe wetgeving kijken, maar welke alternatieven zijn er voor de groep van de middeninkomens die daarbuiten valt? Wordt die dus ‘passend afgewezen’?
Vrije huursector slechts beperkt voorzien
Zoals bekend kan de vrije huursector slechts beperkt voorzien in de behoefte. In meerdere studies wordt deze in Nederland als ‘nog onvolwassen’ bestempeld, vanwege de relatief geringe omvang ten opzichte van de gereguleerde huur- en de koopsector. Naast de beperkte beschikbaarheid wordt vaak ook de hoogte van de huur als een grote hobbel gevoeld; die is immers niet zozeer gerelateerd aan de hoogte van het inkomen, als wel aan het mechanisme van vraag en aanbod. Verhuurder Pararius publiceerde onlangs duidelijke cijfers die dit beeld andermaal bevestigen.
Maar hoe zit het dan met koopwoningen voor deze middeninkomens?
Net als de corporatiesector, is de koopsector de afgelopen jaren toenemend gereguleerd, althans voor wat betreft de hypothecaire financiering ervan. Jaarlijks geeft het NIBud in opdracht van het Ministerie van BZK de normen aan waarmee de maximale verhouding tussen hypotheek en inkomen worden vastgesteld. En zo kan het dat, ondanks de gedaalde rente, in de afgelopen jaren het maximale hypotheekbedrag voor consumenten ook is afgenomen. Per 1 juli aanstaande volgt er opnieuw een neerwaartse aanpassing.
Op het moment van schrijven staat de 10-jaars hypotheekrente op zo’n 2,5%; voor enkele tienden meer kan de rente zelfs 20 jaar vast worden gezet. De netto hypotheeklast van een woning van € 175.000 (waarbij de volledige lening wordt afgelost) komt daarmee momenteel op zo’n € 600. Een uiterst betaalbare – en veilige- optie voor de bovengenoemde middeninkomens, zo zou je zeggen. En toch gaat die vlieger niet op.
Hypotheekmogelijkheden vanaf 1 juli verder beperkt
Immers, kan iemand met een inkomen van € 34.000 en een rentestand van 2,5% op dit moment nog € 168.000 ‘verhypotheken’, met ingang van 1 juli gaat daar -bij dezelfde rentestand- zo’n 10% vanaf: resteert een maximale hypotheek van iets meer dan € 150.000. Kijken we naar inkomens rond € 30.0000, dan ligt dit bedrag rond de € 135.000. Dat het in veel regio’s praktisch onmogelijk is om hiermee een bescheiden eengezinswoning aan te schaffen, zal duidelijk zijn.
Wie helpt de middeninkomens?
De vraag dringt zich dus op hoe het verder moet met deze groep, die klaarblijkelijk te groot wordt geacht voor het spreekwoordelijke servet (maar te klein voor…). Na het beëindigen van de Rijksbijdrage voor de SVn Starterslening en het afschaffen van de verruimde schenkingsvrijstelling zijn de mogelijkheden van deze groep steeds verder beperkt. Wie helpt de middeininkomens?
