Waarom niet-DAEB vastgoed als appeltje voor de dorst aanhouden geen goed idee is
Het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) is van plan de in de Woningwet geïntroduceerde niet-DAEB goedkeuringsprocedure te vereenvoudigen. Het doel van deze aanpassingen is dat BZK corporaties meer mogelijkheden wil bieden om te kunnen investeren in woningen voor middeninkomens. Sinds de invoering van de Woningwet, investeren corporaties nauwelijks nog in nieuw niet-DAEB vastgoed. Tegelijkertijd blijkt de markt de bouw van middenhuurwoningen niet echt op te pakken, waardoor BZK een beroep doet op de corporaties. De vraag is of corporaties na de vereenvoudiging opeens wel gaan investeren in nieuwe niet-DAEB woningen. De gemeentelijke markttoets blijft namelijk bestaan, waardoor een corporatie alsnog het nakijken heeft als een belegger een beter bod op tafel legt. Daarnaast moet de corporatie mogelijk commerciële financiering aantrekken om de investering te kunnen financieren.
Dood kapitaal
Uit het recente sectorbeeld van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) blijkt dat corporaties weinig investeringsambities hebben in het middenhuursegment. De omvang van de niet-DAEB tak neemt namelijk per saldo in de periode 2018-2022 licht af. De Aw constateert ook dat corporaties nog onvoldoende sturen op een goede allocatie van middelen vanuit de niet-DAEB tak. Het gevolg hiervan is dat er niet-DAEB vermogen onbenut blijft voor toekomstige investeringen in de DAEB tak. De scheiding van DAEB en niet-DAEB heeft zodoende voor een afname van de investeringscapaciteit in de DAEB tak gezorgd, terwijl het niet-DAEB vermogen tegelijkertijd als ‘dood kapitaal’ op de balans blijft staan.
Appeltje voor de dorst
Het roept de vraag op waarom corporaties het niet-DAEB bezit aanhouden terwijl er tegelijkertijd geen ambities zijn om de portefeuille te laten groeien. In de eerste plaats wordt met het toewijzen van de niet-DAEB woningen natuurlijk een specifieke doelgroep (de middeninkomens) bediend. Tegelijkertijd geven veel corporaties aan dat ze het niet-DAEB vastgoed aanhouden als toekomstig appeltje voor de dorst. Het niet-DAEB vastgoed rendeert goed, waardoor er geen reden is het van de hand te doen. De verkregen netto exploitatiekasstroom van het niet-DAEB vastgoed wordt daarbij ingezet voor investeringen in de DAEB tak.
Niet-DAEB kapitaal inzetten
Op zich klinkt het logisch om de inkomsten uit de niet-DAEB tak in te zetten voor de DAEB tak. Echter, het onderliggende niet-DAEB vermogen wordt niet aangesproken. Doordat corporaties per saldo geen grote ambities hebben in de niet-DAEB tak wordt er ook geen (commerciële) financiering aangetrokken. Zodoende neemt de loan-to-value, als gevolg van de aflossingen op de interne lening, in snel tempo af. En juist dat is een slechte ontwikkeling, want daarmee wordt het niet-DAEB vermogen onvoldoende ingezet. Zolang de investeringsambitie in de DAEB tak niet onder druk staat, hoeft dit geen probleem te zijn.
Zit de investeringscapaciteit van de DAEB tak echter tegen het plafond aan, dan kan afgevraagd worden waarom het niet-DAEB vastgoed niet te gelde gemaakt wordt door enerzijds verkoop of anderzijds door het aantrekken van financiering in de niet-DAEB tak. Gezien de focus van corporaties op de kerntaak in de DAEB tak lijkt een strategische discussie over het al dan niet aanhouden van niet-DAEB vastgoed als appeltje voor de dorst dan noodzakelijk. Welke mogelijkheden hebben corporaties om dit onbenutte vermogen alsnog in te zetten? We zetten vijf mogelijkheden voor u op een rij.
Meer weten over het al dan niet aanhouden van niet-DAEB vastgoed?
Als corporatie wordt u geacht een bijdrage te leveren aan het huisvesten van middeninkomens door middel van de niet-DAEB tak en moet u tegelijk de komende decennia fors investeren in het bijbouwen van sociale huurwoningen en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Hoe kunt u dit het beste aanpakken en welke mogelijkheden heeft uw corporatie? Heldere concrete kaders en een actuele portefeuillestrategie helpen daarbij.
Met onze training: Plan van aanpak actualiseren portefeuillestrategie, gaan we dieper in op deze vraagstukken en ontvangt u concrete handvatten om uw portefeuillestrategie te verbeteren. Heeft u vragen over het aanhouden van niet-DEAB vastgoed? Neem contact op met Jaring Hylkema, hij denkt graag met u mee.
