Marktwaarde: Wat betekent het WSW-waarderingsmodel voor corporaties?
In ons eerdere artikel ‘Nieuwe spelregels jaarrekening: beleidswaarde bepaalt de koers’ bespraken we al dat de marktwaarde uit de jaarrekening verdwijnt. Het WSW heeft op 20 oktober 2025 alle deelnemers geïnformeerd over belangrijke ontwikkelingen rondom de marktwaarde. In dit artikel nemen we je mee langs de zes belangrijkste punten uit de brief van het WSW:
1. Marktwaarde blijft nodig voor borging
Hoewel de marktwaarde vanaf verslagjaar 2026 uit de jaarrekening verdwijnt, heeft het WSW deze wel nodig voor borgingsdoeleinden. De marktwaarde wordt gebruikt om de onderpandwaarde van het bezit vast te stellen en is essentieel voor de risicomodellen van het WSW. Ook bij aan- en verkoop van vastgoed blijft de marktwaarde de basis vormen.
Het WSW benadrukt dat een betrouwbaar inzicht in de onderliggende marktwaarde van belang is voor een goede werking van het borgstelsel. Zo kan het WSW blijven waarborgen dat corporaties tegen zo laag mogelijke kosten financierbaar zijn. Vanaf boekjaar 2026 verwacht het WSW daarom dat je corporatie beschikt over de marktwaarde van het vastgoed, ook al staat deze niet meer in de jaarrekening.
2. Centraal waarderingsmodel als alternatief
Het WSW heeft het voortouw genomen om een centraal waarderingsmodel uit te werken. Dit model moet leiden tot een onafhankelijke, efficiënte en betrouwbare manier om de marktwaarde te bepalen. De efficiencywinst komt met name doordat geen assurance van een accountant per corporatie nodig is. Daarnaast is een centrale waardering efficiënter, omdat de landelijke voorraad van sociale huurwoningen qua type woningen sterk vergelijkbaar is.
Het centrale model richt zich op een portefeuillewaardering ten behoeve van de borgingsactiviteiten. Als corporatie kun je hiervan gebruik maken om de marktwaarde vanaf boekjaar 2026 te laten bepalen.
3. Geen verplichte deelname: je hebt de keuze
Een belangrijk punt uit de brief: deelname aan het centraal marktwaardemodel is niet verplicht. Je kunt de vastgoedwaardering zelf uitvoeren, mits je aan de voorwaarden voldoet. Je laat als corporatie het vastgoed dan volledig taxeren door een erkend NRVT-taxateur.
Deze keuzevrijheid geeft corporaties de mogelijkheid om een eigen afweging te maken tussen de voordelen van het centrale model (efficiency, kosten) en eventuele voordelen van een zelfstandige taxatie (specifieke detaillering, maatwerk).
4. Teruglevering van marktgegevens aan corporaties
Het centraal waarderingsmodel levert niet alleen de marktwaarde, maar deelt ook een aantal relevante marktgegevens met deelnemende corporaties. Het gaat daarbij om elementen zoals markthuren, leegwaarden en de disconteringsvoet. Deze gegevens kun je gebruiken voor vastgoedsturing, bijvoorbeeld bij complexen waar (des)investeringen aan de orde zijn of komen.
5. Beperkte scope: alleen woningen en zorgbezit
Het WSW streeft naar een efficiënt systeem voor de marktwaardering van het onderpand op portefeuilleniveau. Het model richt zich daarom op wooneenheden en zorgeenheden in exploitatie van zowel de DAEB- als de niet-DAEB-tak.
BOG, MOG flexwonen en parkeerplaatsen blijven vooralsnog buiten de scope. De marktwaarde van deze typen bezit heeft voor het onderpand een beperkte materialiteit. Het op marktwaarde laten waarderen van dit bezit wordt vanuit het WSW ook niet verplicht.
6. Borgen van het onafhankelijke karakter
Het centraal waarderingsmodel wordt ondergebracht in een zelfstandige stichting die zich alleen op het waarderingsvraagstuk richt. Hiermee wordt het onafhankelijke karakter van de waardering gewaarborgd. De stichting berekent de kosten door van het centraal waarderingsmodel (op basis van een ander te bepalen verdeelsleutel) aan de afnemende corporaties.
Verwachte tijdspad van het WSW
Qua tijdspad verwacht het WSW:
Begin 2026: Contractering van partijen om een centraal marktwaardesysteem op te zetten. Hiermee komt ook meer duidelijkheid over de aanpak en de verwachte kosten van het systeem. Op basis daarvan stelt het WSW een gerichte propositie op aan corporaties voor deelname aan het centraal waarderingsmodel.
Voorjaar 2027: De stichting voert de eerste waarderingsronde uit over boekjaar 2026 met peildatum 31 december 2026.
Zelf je kennis vergroten over de overgang naar beleidswaarde?
De overgang van marktwaarde naar beleidswaarde in de jaarrekening vraagt om een grondige voorbereiding, niet alleen technisch maar ook organisatorisch. De waarderingssoftware verandert en processen vragen om aanpassingen. Up-to-date kennis is dus onmisbaar voor een succesvolle implementatie.
In onze training Beleidswaarde 2.0: wijzigingen en effecten leer je alles over de actuele ontwikkelingen en de praktische gevolgen voor jouw corporatie. Bekijk het programma en de data.
