Kunnen corporaties 16 miljard extra lenen?

Per 1 juli 2015 is de Woningwet in werking getreden. In de Woningwet is opgenomen dat corporaties naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van het volkshuisvestelijke beleid in de gemeenten waar zij werkzaam zijn. De Minister van BZK heeft de plicht gemeenten en huurders een indicatie te geven van de bijdragen die corporaties kunnen leveren aan de lokale volkshuisvestelijke ambities.

Deze zogenaamde Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) heeft mede als doel gemeenten en huurders te ondersteunen bij het maken van prestatieafspraken met hun woningcorporaties. Deze prestatieafspraken gaan over nieuwbouw, verkopen, woningverbetering, huurverhogingen en andere onderwerpen. Maar welke financiële inspanning de woningcorporaties kunnen leveren voor deze prestatieafspraken, is voor gemeenten en huurdersorganisaties vaak niet duidelijk.

Daarom publiceert de Rijksoverheid dus de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties, de IBW. De IBW geeft een indicatie van de leencapaciteit van corporaties. Het gaat dus NIET om geld dat “op de plank ligt”.

In twee jaar tijd miljarden minder bestedingsruimte?

Donderdag 24 mei 2018 heeft de Minister inmiddels voor de derde keer de IBW beschikbaar gesteld voor gemeenten en huurders. De enorme bestedingsruimte van 16 miljard euro (nieuwbouw in de DAEB-tak) kreeg maar beperkt aandacht in de media. Dat was in 2016 wel anders. Toen was er landelijk veel aandacht voor “de 37 miljard” die corporaties konden besteden. Daarbij werden cruciale nuanceringen helaas veelal niet vermeld.

Hoe wordt de IBW ook al weer berekend? De IBW maakt inzichtelijk hoeveel corporaties extra kunnen lenen, dus bovenop hun huidige leningen, en hoe ze dat geld kunnen besteden, dus bovenop de huidige plannen. Met extra wordt eigenlijk bedoeld maximaal, hoeveel kan een corporatie maximaal lenen tot op de grens van één van de financiële ratio’s die als financieel gezond wordt gezien. De leencapaciteit wordt vervolgens maximaal ingezet voor of nieuwbouw of woningverbetering of huurverlaging. In 2016 zag dat er als volgt uit:

• Investeren in nieuwbouw EUR 37,1 miljard, of
• Investeren in woningverbetering EUR 28,3 miljard of
• Huurverlaging van EUR 1,1 miljard.

In 2018 ziet het beeld er duidelijk anders uit, zie onderstaande figuur. Een belangrijke wijziging in de methodiek is dat onderscheid wordt gemaakt naar de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak. Hierdoor zijn de cijfers dus niet volledig vergelijkbaar. Ook zijn deze cijfers lastig vergelijkbaar te maken voor de verschillende onderdelen. De leencapaciteit voor nieuwbouw in de niet-DAEB-tak is als enige wel gegeven. Deze is EUR 9,8 miljard. Met deze nuancering ziet 2018 er als volgt uit:

• Investeren in nieuwbouw DAEB-tak EUR 16,2 miljard, of
• Investeren in woningverbetering DAEB-tak EUR 13,9 miljard of
• Huurverlaging van EUR 0,5 miljard.

Figuur: Indicatieve bestedingsruimte 2016-2018 (x miljard)
* De cijfers van 2017 en 2018 zijn enkel voor de DAEB tak. De 2016 cijfers zijn voor de DAEB en niet-DAEB tak tezamen.

Verschillende nuanceringen

De drie getallen geven een schijnbaar eenvoudig beeld van de inzet van het maatschappelijk kapitaal van corporaties. Er zijn de nodige nuanceringen nodig bij het duiden van de IBW. Dat geldt voor corporaties, maar zeker voor hun huurders en de gemeenten waar zij actief zijn. De belangrijkste daarvan zijn het besef dat (1) de IBW voor huidige en toekomstige generaties beschikbaar moet zijn en er (2) geen veiligheidsmarges wordt gehanteerd. Daarmee zijn de gegeven indicaties nadrukkelijk een absoluut en theoretisch maximum dat ingezet kan worden voor huidige en komende generaties. Een “goed rentmeester” van het maatschappelijk vermogen gaat hier niet op sturen.

Een andere nuance die zeker ook gemaakt moet worden is de vraag of meer lenen bijdraagt aan een hoger financieel en met name maatschappelijk rendement van individuele corporaties en de sector als geheel. Er zijn veel corporaties die relatief weinig schulden hebben. Al snel ontstaat de indruk dat zij meer moeten doen, immers zij kunnen meer lenen en dus meer investeren of de huren verlagen. Dit roept ook de vraag op of de IBW een prikkel is tot overkreditering? “Geld lenen kost geld” gaat vandaag de dag nauwelijks nog op, maar is dat dan een reden om miljarden euro extra te lenen?

Een cruciale rol voor corporaties zelf

Corporaties hebben zelf een cruciale rol naar gemeente en huurders om hun investeringscapaciteit transparant te maken. De IBW kan daar goed bij helpen als theoretisch maximum. Een verkeerde interpretatie kan echter leiden tot overkreditering en/of verdamping van het opgebouwde maatschappelijke kapitaal voor toekomstige generaties. Gemeenten, huurders en corporaties hebben een verantwoordelijke taak om het maatschappelijk vermogen goed te beheren. Laten we hopen dat zij daar samen succesvol in zijn.

Aan de slag met de incompany training IBW?

Weet u als corporatie ook hoe de IBW tot stand komt? Hoe u cijfers kunt interpreteren en duiden, welke gegevens invloed hebben op de IBW? Hoe de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB is bepaald in de bestedingsrichtingen? Hoe landelijke gemiddelden vergelijkbaar zijn met uw situatie?

In de training Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties doorloopt u de IBW en staat specifiek uw eigen IBW centraal. Zodat u de cijfers goed kunt duiden tijdens de te maken prestatieafspraken!