Kettingreactie door verhuizende ouderen goed voor rendement
De verhuisbereidheid onder ouderen is laag. Dit zorgt ervoor dat ouderen vaak in een woning blijven wonen die eigenlijk niet goed past bij hun woonvoorkeuren. Redenen die vaak genoemd worden zijn onder andere de hogere huurprijzen en de rompslomp die bij verhuizing komt kijken. U kunt hier eenvoudig op inspelen door het aanbieden van huurbehoud of ondersteuning bij de verhuizing. Deze ingrepen hoeven bovendien niet ten koste te gaan van het rendement. Zeker wanneer we de effecten in de volledige verhuisketen bekijken.
Kleinere woning, hogere huur
Eén van de meest genoemde knelpunten in wonen en zorg is de hogere huurprijs die ouderen betalen voor het betrekken van een nieuwe ouderenwoning (zie persbericht over grote verschillen in aanpak bij gemeenten). Ouderen in een corporatiewoning wonen vaak al lang in hun woning en hebben daarom een lage huur. Verhuizen naar een kleinere woning met een hogere huur werpt een drempel op. Voor woningcorporaties is die hoge huurprijs nodig omdat het complex de rendementseis anders niet haalt.
Dit is jammer, want een goed passende woning is belangrijk voor ouderen en tegelijkertijd ook voor gezinnen en jongeren. Een ouderenwoning is veiliger, bevordert sociaal contact en sluit qua omvang en onderhoud beter aan bij een één- of tweepersoonshuishouden. Ouderen maken bij verhuizing een eengezinswoning vrij waar een gezin met kinderen goed mee uit de voeten kan. De hogere huurprijs zorgt dus dat de oudere niet passend woont en tegelijkertijd een woning die beter ingezet kan worden bezet blijft: een verlies-verlies situatie.
De verhuisketen: waar ligt de oplossing?
Maar wat nou als we niet alleen naar de rendementseis van het complex kijken, maar naar de impact op de volledige portefeuille? Verhuizende ouderen brengen namelijk een kettingreactie van verhuizingen op gang doordat zij zich achteraan in de verhuisketen bevinden (afbeelding 1). De nieuwe huurders in de vrijgekomen woningen betalen niet de lagere huurprijs van de verhuizende oudere maar de hogere streefhuur van de woning.
Afbeelding 1: Ouderen bevinden zich aan het einde van de verhuisketen
Wanneer de woningcorporatie deze effecten meeneemt, dan kan zij de ouderen een aantrekkelijker aanbod doen om te verhuizen naar de ouderenwoning. Bijvoorbeeld door het aanbieden van huurbehoud of ondersteuning bij de verhuizing. Dit kost geen rendement wanneer het optrekken naar streefhuur van andere woningen de woningcorporatie meer inkomsten oplevert.
Een rekenvoorbeeld
Ter illustratie hebben we een doorrekening gemaakt van de huurinkomsten in twee complexen. Het eerste complex bestaat uit 50 goed toegankelijke nieuwbouwwoningen in een hofje. De woningen gaan dit jaar in de verhuur. Het tweede complex bestaat uit 50 eengezinswoningen uit 1980. In dit complex wonen 50 ouderen met een huurcontract van € 500 per maand. De streefhuur voor deze 50 woningen bedraagt € 650. Hoewel dit in de praktijk nooit voor zal komen, is het goed mogelijk dat er verspreid over de portefeuille een flink aantal ouderen zijn met een groot gat tussen de huidige huur en de streefhuur. In deze illustratie komen deze ouderen samen in het tweede complex.
Twee verschillen scenario’s
Door voor de twee complexen twee verschillende scenario’s door te rekenen, krijgen we inzicht in het effect van het aanbieden van huurbehoud voor ouderen. In het basisscenario worden de nieuwbouwwoningen verhuurd tegen de streefhuur aan nieuwe huurders. Bij de bestaande eengezinswoningen verandert niets: zij worden alleen bij de reguliere verhuizingen opgetrokken van € 500 naar € 650.
In het alternatieve scenario maakt 50% van de bewoners van de eengezinswoningen dit jaar gebruik van het aanbod om bij de oplevering van het hofje voor de huidige huur (€ 500) in te trekken. De vrijgekomen eengezinswoning kan dan op worden getrokken van € 500 naar € 650. De kasstromen van de eengezinswoning kennen wel een hogere disconteringsvoet vanwege de leeftijd van de woning. Zie grafiek 1 voor het verloop van de huurinkomsten in het basisscenario en het alternatieve scenario.
Grafiek 1: Huurinkomsten in beide scenario’s
Positief effect op rendement portefeuille
De contante waarde van de totale huurkasstroom van beide complexen is in het alternatieve scenario groter dan in het basisscenario (grafiek 2). Dit betekent dat het aanbieden van het verhuizen met behoud van huurprijs geen negatief effect heeft op het rendement op portefeuilleniveau. Sterker nog, het heeft een positief effect. Voorwaarde is wel dat er een flink verschil zit tussen de huidige huur en de streefhuur. Merk op dat eventuele tweede-orde effecten niet zijn meegenomen in de berekening. Het gezin dat in de eengezinswoning komt te wonen laat namelijk ook weer een woning achter die opnieuw verhuurd kan worden voor de streefhuur. Als dat gezin een actuele huur onder de streefhuur had, dan is ook hier winst voor de woningcorporatie behaald.
Grafiek 2: Contante waarde huurkasstromen per scenario
U kunt de Excel-sheet met de doorrekening hier downloaden.
Win-win-win-…
Door het bouwen van huisvesting voor ouderen creëer je als woningcorporatie een win-win situatie. De oudere verhuist naar een woning die beter past bij de eigen behoeften en wanneer de hogere huurprijs een belemmering vormt, dan kan de woningcorporatie dat in veel gevallen zonder verlies van rendement oplossen. De woningcorporatie bedient haar doelgroepen beter zonder rendement in te leveren.
Positief maatschappelijk effect
De positieve maatschappelijke effecten zijn ook breder merkbaar. De gemeente hoeft bijvoorbeeld minder trapliften te installeren en bespaart zo op de WMO-uitgaven. Doordat ouderen minder vaak vallen dalen de ziekenhuiskosten. Hiermee zijn verzekeraars en uiteindelijk verzekerden beter af. Daarnaast kunnen zorgverleners efficiënter zorg verlenen in de nieuwe woonvormen waar veel ouderen bij elkaar wonen.
Met een relatief eenvoudige ingreep kan uw woningcorporatie een groot verschil maken. U kunt met uw woningcorporatie morgen aan de slag met het in kaart brengen van het aantal ouderen met een groot verschil tussen de actuele huur en de streefhuur. Heeft u een groot aantal van dit soort huurders? Dan is de oplossing uit dit artikel misschien wel wat voor u! Heeft u behoefte om de mogelijkheden voor uw corporatie te bespreken? Stuur Max van Son of Michiel Majoor een bericht.
Meer inzicht in het speelveld van Wonen en Zorg?
Tijdens de training Zorgvastgoed in perspectief wordt stilgestaan bij het speelveld en de ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg. Welke spelers en belangen zijn belangrijk. Hoe ziet de bekostigingsstructuur van het zorgstelsel eruit. Na deze training kunt u aan de slag met dit onderwerp in uw portefeuillestrategie. Bekijk het programma en de data.
