Effect investeringen in duurzaamheid en kwaliteit op waarde: het bewijs tot dusver

Corporaties richten zich bij investeringen in toenemende mate op hun bestaand bezit. In 2012 werd ca. 17% (€ 1,2 miljard) van de totale investering in het bestaande bezit gedaan. Voor de periode 2016-2020 stijgt dit naar 40% (€ 2 miljard per jaar) van alle geraamde investeringen. Deze toename hangt voor een groot deel samen met de grote inzet van de sector op energiemaatregelen en duurzaamheid.

De corporatiesector heeft zich als doel gesteld om in 2020 alle woningen gemiddeld op energielabel B te hebben. Voor een goede afweging tussen verschillende investeringsscenario’s is het effect van de ingreep op de waarde van de woning bijzonder relevant. Niet alleen voor het bepalen van het geraamde rendement, maar ook voor het effect op de financieringscapaciteit van de corporatie.

In dit artikel worden drie relevante academische onderzoeken besproken die inzicht geven in het effect van investeringen in duurzaamheid en kwaliteit op de waarde van de woning.

Uit deze onderzoeken komt naar voren dat:

• Verhogen van het energielabel van F naar A, zonder verbetering van het interieur en exterieur, leidt tot een verhoging van de leegwaarde van ca. 9%
• Verhogen van het energielabel van F naar A, met verbetering van kwaliteit van het interieur en exterieur, kan leiden tot een verhoging van de leegwaarde van ca. 25%
• Verhogen van het energielabel van D naar A heeft een effect op de taxatiewaarde van ca. 10%

Waarde-effect tussen energielabels en waarde is non-linear

Over het waarde-effect van zeer energiezuinige woningen (A++ of Nul-op-de-meter) is nog weinig bewijs beschikbaar. Wel kan aan de hand van het onderzoek geconcludeerd worden dat er sprake is van een non-linear verband tussen energielabels en waarde.

Dit non-lineare verband toont aan dat het waarde-effect van energielabel C naar B veel beperkter is dan van B naar A. Dit geeft aanleiding om te veronderstellen dat het waarde-effect van A naar A++ of beter groter is dan het effect van energielabel B naar A.

Effect van energielabel op transactieprijs particuliere markt

Het eerste onderzoek in Nederland naar de relatie tussen woningkwaliteit en waarde van de woning stamt uit 2011 en werd uitgevoerd door Dirk Brounen en Nils Kok. Zij keken naar de relatie tussen de transactieprijs (op basis van NVM data) en energielabels (op basis van data van Agentschap NL) voor de periode jan.2008 tot aug.2009.

Van de 195.000 verkochte woningen in deze periode hadden er 32.000 een energielabel. Gecorrigeerd voor factoren zoals locatiekenmerken en type woning vinden zij een premie op de transactieprijs bij woningen met een energielabel A van 10,2%, zie tabel 1.

Met een gemiddelde transactieprijs in het onderzoek van € 231.000 betekent dit een premie van € 23.500. Voor woningen met een energielabel G vinden zij een korting van 5,1% op de transactieprijs, wat neerkomt op € 12.000 ten opzichte van de gemiddelde transactieprijs. Het verschil tussen een woning met energielabel A en G bedraagt in totaal 15,3%, ofwel € 35.500 op een gemiddelde transactieprijs van € 231.000. Dit onderzoek toont kortom aan dat de (energetische) kwaliteit van een woning door de markt wordt verdisconteerd in de transactieprijs.

Tabel 1: Effect energielabel op transactieprijs (Brounen & Kok)

Effect van energielabel en kwaliteit woning op transactieprijs corporatiewoningen

In 2016 werd een ander relevant onderzoek gepubliceerd dat specifiek ingaat op de relatie tussen woningkwaliteit en transactieprijs van Nederlandse corporatiewoningen. Het onderzoek is uitgevoerd door Andrea Chegut, Piet Eichholtz en Rogier Holtermans en is gebaseerd op 28.500 transacties in de periode 2003 tot en met 2013. Circa 42% van de woningen in dit onderzoek hadden een energielabel. De 28.500 transacties zijn verkregen door informatie uit het kadaster te koppelen aan informatie van de Autoriteit woningcorporaties (voorheen CFV), van de NVM en van Agentschap NL.

Gecorrigeerd voor factoren als locatie, bouwjaar en type hebben woningen met een energielabel A een premie op de transactieprijs van 7,2% ten opzichte van niet-gelabelde woningen, terwijl woningen met een energielabel F juist een korting van 1,6% op de transactieprijs hebben. Interessant aan het onderzoek is verder dat een hoge kwaliteit van het interieur en exterieur een premie betekenen van respectievelijk 12,7% en 3,2% op de transactieprijs, zie tabel 2. Kortom, het renoveren van een woning met een energielabel F en een lage kwaliteit interieur en exterieur, naar een woning met energielabel A en een hoge kwaliteit interieur en exterieur levert een verhoging van de transactieprijs van bijna 25%.

Tabel 2: Effect energielabel en woningkwaliteit op transactieprijs

(Chegut, Eichholtz en & Holtermans)

Effect van energielabel op marktwaarde in verhuurde staat

Het effect van duurzaamheid en kwaliteit op de transactieprijs aan particulieren is slechts ten dele relevant voor corporaties. Immers realiseren zij deze prijs alleen indien zij een niet-verhuurde woning op de markt aan particulieren te koop aanbieden. Wel kunnen bovenstaande onderzoeken handvaten bieden bij het inschatten van de leegwaarde, welke als input dient voor de marktwaarde in verhuurde staat. Deze laatste waarde is meer relevant voor corporaties, omdat deze waarde de basis vormt voor de jaarrekening.

De effecten op de marktwaarde in verhuurde staat komen kortom rechtstreeks terug in de balans en winst en verliesrekening van de corporatie en hebben daarmee ook impact op de leencapaciteit. In een recent uitgevoerd en nog niet gepubliceerd onderzoek hebben Piet Eichholtz, Rogier Holtermans en Juan Palacios onderzocht wat het effect van de energetische kwaliteit van een woning in verhuurde staat betekent voor de waardering van zo’n woning.

Het nog niet gepubliceerde onderzoek van Eichholtz, Holtermans en Palacios is gebaseerd op door drie gerenommeerde taxatiebureaus vastgestelde marktwaarde in verhuurde staat van circa 45.000 woningen van een Randstedelijke woningcorporatie. In hun onderzoek kijken zij naar twee jaren en corrigeren zij voor de gebruikelijk factoren als locatie, bouwjaar en type.

Door het gebrek aan wetenschappelijk bewijs in 2010 veronderstellen zij dat taxateurs toen nog geen rekening (konden) houden met de energetische kwaliteit van een woning bij hun taxatie, maar dat dit in 2015 onder meer door de hierboven beschreven gepubliceerde onderzoeken wel het geval was. Deze veronderstelling blijkt te kloppen: in 2010 vinden zij geen significante relatie tussen de taxatiewaarde en het energielabel. In 2015 vinden zij echter een premie in de taxatiewaarde van woningen met energielabel A van 7,1% ten opzichte van de woningen zonder energielabel. Voor woningen met label B en C vinden zij een premie van respectievelijk 5,4% en 3,1% ten opzichte van de woningen zonder label.

Indien alleen wordt gekeken naar de groep woningen met een energielabel welke niet zijn gerenoveerd in de periode 2010-2015 dan valt opnieuw op dat in 2010 geen significante effecten van het energielabel op de taxatiewaarde waar te nemen zijn. In 2015 hebben de woningen met label A een premie van 6,5% op de taxatiewaarde ten opzichte van woningen met een label C, terwijl woningen met label D een korting van 3,7% laten zien, zie tabel 3. Dit onderzoek toont aan dat niet alleen particuliere kopers maar ook taxateurs het energielabel incorporeren in de prijs en/of waarde van een woning.

Tabel 3: Effect energielabel op marktwaarde in verhuurde staat ten opzichte van label C in 2010 en 2015

(Eichholtz, Holtermans & Palacios)

** = significant op 95%-niveau, *** = significant op 99%, overige resultaten niet significant

Uit bovenstaande onderzoeken kan geconcludeerd worden dat het investeren in duurzaamheid en kwaliteit leidt tot een verhoging van zowel de leegwaarde als de taxatiewaarde van de woning. Het rendement van een investering en het effect op de financieringscapaciteit is uiteindelijk niet alleen afhankelijk van de waardestijging maar ook van de kosten van de investering. Deze zijn in de praktijk lastig te vergelijken omdat de mate waarin kwaliteitsverbeteringen van het interieur en/of het exterieur worden meegenomen bij energetische verbeteringen per investering sterk verschillen.

Wel kan gesteld worden dat de hogere labelstappen (van bijvoorbeeld B naar A, of van A naar Nul-op-de-meter) duurder zijn dan de lagere labelstappen (van bijvoorbeeld F naar C). Dit non-linaere verband is echter ook terug te vinden in de waardestijging. Dat wil zeggen dat het renoveren naar label A of Nul-op-de-meter weliswaar duurder is dan renoveren naar label B, maar dat hiertegenover ook een sterkere waardestijging staat.