Effect van extra lenen op operationele kasstromen

 In Sturing op vastgoed & financiën

De beoordeling op portefeuilleniveau: hét onderdeel dat de 160 deelnemers het meest aansprak tijdens het webinar over de discussiepaper investeringsbeoordeling[1]. Daarbij geven de deelnemers ook aan dat de meeste vragen binnen de corporaties gaan over de beoordeling op projectniveau. Dat lijkt tegenstrijdig, maar is heel logisch. In dit artikel leggen we uit waarom dit onderwerp voor veel woningcorporaties een belangrijk en complex onderwerp is.

Projectbeoordeling werkt onvoldoende

Bij veel woningcorporaties loopt de investeringsbeoordeling op projectniveau vast. Vaak staat een rendementsberekening centraal en voldoen de uitkomsten zelden aan de normering. De rendementseis is niet uit de lucht komen vallen. Als projecten aan deze eis voldoen, blijft de woningcorporatie financieel gezond. Bestuurders en RvC’s vragen zich af of het voortbestaan van de corporaties onder druk komt te staan als investeringsprojecten niet aan de rendementseis voldoen. Dit kan het geval zijn, maar het hoeft niet! Woningcorporaties kunnen hun financiële gezondheid bewaken, terwijl er geïnvesteerd wordt met lage/negatieve rendementen. Het discussiepaper beschrijft een beoordelingskader dat dit mogelijk maakt.

Bestaande portefeuille subsidieert investeringen

Als we spreken over ‘lage en negatieve rendementen’ dan wil dat zeggen dat woningcorporaties financieel beter af zijn indien wordt afgezien van deze investeringen. De primaire reden om toch te investeren is volkshuisvestelijk en niet financieel. Woningcorporaties willen met investering de woningnood te lijf gaan, goede kwaliteit bieden en de verduurzamingsopgave van Nederland ondersteunen. Financiële kaders zijn daarbij randvoorwaardelijk. Het is volkshuisvestelijk onwenselijk en financieel onnodig om niet te investeren.

Woningcorporaties hebben de mogelijkheid om het saldo van de operationele kasstromen van het bestaande bezit naar believen in te zetten. Het saldo kan gebruikt worden om leningen af te lossen, om huurmatiging toe te passen en/of om onrendabele investeringen mee te doen. In het laatste geval subsidieert de bestaande portefeuille investeringen. Dit gebeurt bij woningcorporaties op grote schaal.

Effect van extra lenen op operationele kasstromen

Vaak wordt in absolute omvang meer onrendabel geïnvesteerd dan het saldo van de operationele kasstromen. Woningcorporaties trekken extra leningen aan op de bestaande portefeuille en investeren dit (onrendabel). Hierdoor verslechteren de financiële ratio’s. Na dit eenmalige feestje is de structurele investeringscapaciteit van een woningcorporatie lager, omdat de extra leningen leiden tot extra rentelasten. Hierdoor wordt het saldo van de operationele kasstromen structureel verlaagd.

Op portefeuilleniveau zorgen corporaties dat zij aan de financiële ratio’s blijven voldoen ondanks (niet dankzij) het investeringsprogramma. Ook kiezen woningcorporaties of en in welke mate zij de ruimte tot de ratio’s willen inzetten. Afhankelijk van deze keuzes kan een budget voor onrendabel worden vastgesteld. Dit budget is een eenvoudig hulpmiddel om de totale projectenportefeuille te besturen.

De beoordeling van individuele investeringsprojecten blijft van belang. Het doel is niet om te bepalen of een project wel financieel aantrekkelijk is, maar om een doelmatige uitvoering te borgen.

Oplossing ligt op portefeuilleniveau

Het is logisch dat de meeste vragen bij woningcorporaties leven op het gebied van projectbeoordeling, want dit kader is in de huidige omstandigheden niet houdbaar. Het is ook logisch dat het portefeuilleniveau de deelnemers aan het webinar het meest aansprak, want hier ligt een mogelijke oplossing van deze uitdaging. De komende begrotingsronde is een mooie gelegenheid om aandacht te besteden aan het opgenomen investeringsprogramma. Een diepgaande discussie over de volkshuisvestelijke keuzes voor verschillende ingrepen en de financiële gevolgen, geeft handelingsruimte op projectniveau.

Zelf uw kennis over investeringen vergroten?

In de opleiding investeringsafweging voor woningcorporaties wordt de beoordeling op portefeuille- en projectniveau besproken en uitgediept. Met de grote nieuwbouwopgave, noodzakelijke investeringen in renovatie, herontwikkeling en verduurzaming van het bestaand bezit staan corporaties voor een periode waarin veel kleine en grote investeringen gaan plaatsvinden. Heldere eenduidige spelregels voor het berekenen van financiële kengetallen zorgen voor overzicht. Bekijk het programma en de data.

[1] Enquête webinar, 50 respondenten. Meerdere antwoorden mogelijk.

Auteur

  • drs. Daan Vrijmoet MRE
    drs. Daan Vrijmoet Senior adviseur woningcorporaties Meer info

Relevante opleidingen

Relevante artikelen

Typ hier uw vraag...

Quick wins voor uw begrotingsprocesVijf vragen over rekenen aan investeringen