Wat is de maatschappelijke meerwaarde van een corporatie die 23% winst maakt?
De Woonbond heeft onderzocht hoeveel winst corporaties de afgelopen jaren hebben gemaakt. Daaruit kwam naar voren dat corporaties gemiddeld genomen over 2015 en 2016 23% winst hebben gemaakt. Volgens de Woonbond maken corporaties nu meer winst per woning dan voor de invoering van de verhuurderheffing.
Voor de Woonbond was dat aanleiding om corporaties door middel van een groot publiciteitsoffensief te vragen om een huurverlaging van 10%. Dat klinkt vanuit het oogpunt van de huurder niet onlogisch of onredelijk. Zeker als je bedenkt dat steeds meer huurders moeite hebben om de huur van hun sociale woning te kunnen betalen.
Penny wise, pound foolish?
Johan Conijn becijferde dat corporaties op basis van de indicatieve bestedingsruimte slechts een huurverlaging van 4,5% zouden kunnen doorvoeren in plaats van 10%. Maar bij een huurverlaging van 4,5% blijft er echter geen ruimte over voor het doen van investeringen in duurzaamheid of nieuwbouw. Is de huurder daar op de lange termijn mee geholpen?
Dat betekent dat de huurder nu een financieel voordeel heeft in de vorm van een lagere huur, maar tegelijkertijd niet kan profiteren van een lagere energierekening omdat de corporatie minder middelen beschikbaar heeft om de woning energiezuiniger te maken.
Investeringsruimte voor duurzaamheid op lange termijn beperkt
De roep om huurverlaging van de Woonbond maakt duidelijk dat het voor corporaties van groot belang is om hun maatschappelijk meerwaarde richting stakeholders goed uit te leggen. De gemaakte ‘winst’ verdwijnt immers niet in de zakken van een Qatarese aandeelhouder, maar wordt juist geïnvesteerd in de woningen van diezelfde huurders en in die van toekomstige huurders. Juist in de bestaande woningvoorraad ligt een enorme opgave.
Het WSW heeft uitgerekend dat er sectorbreed genoeg financiële ruimte is om een gemiddeld B-label in 2021 te halen. Het WSW geeft wel aan dat er na deze investeringen weinig ruimte meer overblijft voor het doen van verdere investeringen. Denk hierbij aan de te nemen stappen om de woningvoorraad richting 2050 CO2-neutraal te krijgen of aan het toevoegen van nieuwbouw om het woningtekort op te vangen. Een huurverlaging van 10% zou deze noodzakelijke investeringsopgave nog verder onder druk zetten.
Beleidswaarde gebruiken om maatschappelijk meerwaarde te bepalen
De introductie van de beleidswaarde biedt goede handvatten om stakeholders mee te nemen in de maatschappelijk toegevoegde waarde van de corporatie. De beleidswaarde laat namelijk zien op welke onderdelen een corporatie niet marktconform opereert. En juist daar ligt de toegevoegde waarde van een corporatie. Wat is immers de toegevoegde waarde van een corporatie als deze volledig zou handelen als een marktpartij?
Door het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde stapsgewijs inzichtelijk te maken kan een corporatie haar maatschappelijke meerwaarde kwantificeren.
De marktwaarde heeft als voornaamste kenmerk dat het volledig gericht is op marktconform handelen. Het corporatiebeleid is hier echter niet op gericht, waardoor bepaalde marktconforme kasstromen in de praktijk nooit gerealiseerd worden. De werkelijke waarde van het vastgoed (beleidswaarde) zal hierdoor in de praktijk lager liggen. Met behulp van onderstaande vier stappen kan een corporatie haar maatschappelijke meerwaarde inzichtelijk maken.
- Beschikbaarheid: Door het woningbezit niet te verkopen houden corporaties de beschikbare woningvoorraad op peil.
- Betaalbaarheid: Door de huren na mutatie niet op te trekken naar de markthuur maar naar hun eigen streefhuur, houden corporaties de beschikbare woningvoorraad betaalbaar.
- Kwaliteit: De marktwaarde gaat uit van een minimaal niveau aan onderhoud. Corporaties geven veelal meer uit aan onderhoud om het kwaliteitsniveau van de woningvoorraad te verbeteren.
- Service/leefbaarheid: In de marktwaarde is een basisbedrag aan beheerkosten opgenomen. Corporaties hebben veelal een hoger serviceniveau en geven daarnaast nog geld uit aan leefbaarheid.
In onderstaande figuur is het effect van de maatschappelijk inzet inzichtelijk gemaakt op de marktwaarde (ter indicatie).
Figuur: Indicatief verloop maatschappelijk inzet als gevolg van corporatiebeleid (per vhe)
Aan de slag met de beleidswaarde?
De training Van bedrijfswaarde naar beleidswaarde biedt u concrete hulp bij de overgang naar beleidswaarde. Deze training is ook zeer geschikt om met uw RvC de impact en betekenis van beleidswaarde te verkennen voor uw eigen specifieke situatie, ter voorbereiding op de beoordeling en uitvraag in 2018. De training Verantwoord Investeren biedt u concrete handvatten voor het beoordelen van investeringen met behulp van de beleidswaarde.
