Bepalen onderhoudsnorm in de beleidswaarde

Woningcorporaties moeten voor 1 oktober 2018 de beleidswaarde van hun complexen indienen bij ILT-Aw en WSW. De derde stap van marktwaarde naar beleidswaarde betreft kwaliteit, oftewel onderhoud. De eigen onderhoudsnorm is veelal hoger dan de marktnorm. De eigen norm kan op verschillende manieren worden vastgesteld.

Definitie WSW en ILT-Aw

In de stap van marktwaarde naar beleidswaarde worden de componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de marktwaardeberekening vervangen door een eigen onderhoudsnorm. Deze voor inflatie gecorrigeerde norm is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding. Alleen onderhoudskosten die zijn gerelateerd aan het vastgoed in exploitatie worden verantwoord (Voor meer informatie zie de Handleiding voor het toepassen van de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening bij corporaties verslagjaar 2017).

Eigen onderhoudsnorm

Onderhoudsstromen worden door woningcorporaties verschillend gesplitst. De onderverdeling  planmatig- , reparatie- en mutatie onderhoud wordt veel gebruikt, ook in de Aedes Benchmark (Hiernaast onderscheidt Aedes verbeteringsinvesteringen die geen onderdeel uitmaken van instandhoudingsonderhoud).

Bij het bepalen van de onderhoudsnorm hebben corporaties praktische vragen zoals: hoe lang is de langjarige onderhoudscyclus, wat te doen met mutatieonderhoud en hanteren we een generieke norm of een complexgebonden norm? De antwoorden hangen af van de huidige situatie van de corporatie. Is er bijvoorbeeld een kwalitatief goede meerjarenonderhoudsbegroting op complexniveau? Hoe staat het met het ambitieniveau? Wil de corporatie sturen op complexniveau (assetmanagement)? Afhankelijk van de antwoorden op deze vragen bestaan er verschillende mogelijkheden voor het bepalen van de norm voor instandhoudingsonderhoud.

Levensloop
Hanteer een onderhoudscyclus op basis van de onderhoudscomponent die het langst meegaat. Vervolgens worden alle onderhoudsuitgaven in deze cyclus teruggerekend naar een norm. Het voordeel is dat al het noodzakelijke instandhoudingsonderhoud proportioneel wordt meegenomen. Het nadeel is dat als deze informatie al voorhanden is, dit inschattingen zijn gezien de lange doorlooptijd. In de praktijk blijkt dat er veelvuldig met onderhoud geschoven kan worden zonder structureel achterstallig onderhoud op te bouwen. Het planmatig onderhoud op basis van deze levensloop cyclus wordt gecombineerd met het mutatieonderhoud en reparatieonderhoud dat op complexniveau wordt verwacht.

MJOB
Woningcorporaties met een kwalitatief goede MJOB (op complexniveau) baseren de onderhoudsnorm veelal hierop. Sommige softwareprogramma’s die beleidswaarde ondersteunen, kunnen de MJOB voor een periode van 15 jaar inlezen, aangevuld met een normbedrag voor de periode daarna. Meestal wordt de MJOB omgezet naar een normbedrag dat voor de hele periode wordt gebruikt. De vraag die corporaties zich moeten stellen is of het geplande onderhoud in de ingerekende 15-jaars periode van de MJOB representatief is voor de hele exploitatieperiode van het vastgoed. Wordt bijvoorbeeld net het dak vervangen in deze 15-jaars periode dan zal de norm onnodig hoog zijn. Wederom wordt het mutatieonderhoud en reparatieonderhoud op complexniveau aan de norm toegevoegd.

Gemiddeld
Diverse corporaties hanteren één en dezelfde gemiddelde onderhoudsnorm voor alle eenheden in de portefeuille. Dit geeft natuurlijk geen goed beeld van de situatie en waarde van een individueel complex. Deze corporaties hanteren veelal de basismethode voor de marktwaardering, die ook niet leidt tot een acceptabele waardebepaling op complexniveau. Bij een dergelijk uitgangspunt vinden partijen het soms niet zinvol de stappen naar de beleidswaarde per complex te bepalen.

Conclusies

Hoe u de onderhoudsnorm bepaalt, is afhankelijk van beschikbare informatie en ambities. Een complexspecifieke norm is aan te bevelen en noodzakelijk indien de corporatie op complexniveau wil sturen op beleidswaarde en maatschappelijk en financieel rendement. Graag ondersteunen wij u bij het opstellen van uw beleidswaarde en een kwalitatief goede meerjarenbegroting op beleidswaarde met advies en opleidingen zoals van bedrijfswaarde naar beleidswaarde of financiële sturing en beleidswaarde.