Kun je een benchmarking inzetten bij investeringen?
In het discussiepaper over investeringsbeoordeling heeft Finance Ideas een afwegingskader voor woningbouwcorporaties voorgesteld. Twee webinars, met in totaal 170 deelnemers, laten zien dat dit kader aanslaat in de sector. Een veel voorkomende vraag bij dit onderwerp is of investeringsprojecten ook vergeleken kunnen worden met benchmarkcijfers. Wat zijn de mogelijkheden en bronnen die je hierbij kunt raadplegen? Is dit wel of geen goed idee? En waar moet je op letten als je deze weg inslaat?
Voor wie is dit interessant?
Vooral kleinere woningcorporaties hebben een beperkte investeringsportefeuille. Als er weinig projecten worden uitgevoerd, zijn er ook weinig realisatiecijfers. Het zicht op mogelijke uitkomsten van ingrepen is hierdoor beperkt. Dit maakt het beoordelen van projecten dus lastig. Om dit gat op te vullen zoeken woningcorporaties een benchmark. Begrijpelijk en met een kritische bril ook zeker mogelijk.
Wanneer gebruik je een benchmark?
In welke gevallen biedt deze aanpak een toegevoegde waarde? Het benchmarken van stichtingskosten kan zinvol zijn. Zeker bij nieuwbouw, dat zich kenmerkt door min of meer gestandaardiseerde producten. Bij renovaties ligt dit anders. Hier kunnen zowel de huidige situatie als het gewenste ambitieniveau aanzienlijk verschillen tussen corporaties. Zo gaf een woningcorporatie recent het voorbeeld van een onwaarschijnlijk kostbare renovatie van panden in de Jordaan. Voor dit soort uitzonderlijke situaties is benchmarking natuurlijk geen oplossing.
Maar niet iedere renovatie is uniek. Een deel van het corporatiebezit is goed vergelijkbaar. Daarnaast overwegen veel woningcorporaties in bepaalde gevallen vergelijkbare ingrepen, bijvoorbeeld om bezit te verduurzamen. Zelfs voor een deel van de renovaties is het derhalve mogelijk en waardevol om kosten te benchmarken. Om een vergelijking te maken, kan gebruik worden gemaakt van bronnen zoals:
- Via de website: Wat kost de bouw van een huurwoning
- Onderlinge informatie-uitwisseling tussen woningcorporaties
- Specialisten zoals kostendeskundigen of Atriensis voor duurzaamheidsingrepen
Wat is wel/niet zinvol te benchmarken?
De stichtingskosten zijn slechts één onderdeel van een investering. De uitkomsten van een investering zoals het rendement, de waarde die wordt gecreëerd of juist het verschil tussen de investeringen en de gecreëerde waarde (de onrendabele top) zijn voor een groot deel afhankelijk van de gekozen exploitatie. Hierbij spelen vragen een rol zoals; gaan wij een huurverhoging doorvoeren na de ingreep? Daalt ons onderhoud na de ingreep? Wat is het effect van het gekozen kwaliteitsniveau? De uitkomsten op deze vragen worden gedreven door de eigen keuzes van een woningcorporatie en zijn daarom moeilijk te vergelijken met andere corporaties.
De rol van een eenduidige rekensystematiek
Er is nog een reden waarom terughoudendheid moet worden betracht bij het vergelijken van uitkomsten. Er is momenteel geen eenduidige rekensystematiek binnen de sector op basis waarvan investeringsberekeningen worden gemaakt. Wordt de inbrengwaarde meegenomen of alleen de incrementele kosten en opbrengsten (delta-methode)? De gekozen berekeningswijze heeft grote invloed op de uitkomsten van rendementsberekeningen. Het vergelijken van uitkomsten is daarmee het vergelijken van appels met peren.
Ons advies? Maak maximaal gebruik van de beschikbare informatie voor de stichtings- en bouwkosten, maar ga uit van je eigen beleidskeuzes.
Sparren over uw eigen situatie?
Dit is één voorbeeld van de praktische vragen die wij krijgen bij het bespreken van het afwegingskader voor investeringen. Andere vragen die voorbij komen zijn: hoe bepaal ik norminvesteringen? Hoe toets ik een project? Welke financiële kengetallen zijn zinvol? Hoe bereken ik een IRR? Tijdens een individuele verdiepingssessie investeringsbeoordeling gaan Johan Conijn, Michiel Majoor, Niels Kornegoor of Daan Vrijmoet met u in gesprek over uw specifieke situatie.
Zelf uw kennis over investeringen vergroten?
Tijdens de opleidingen Investeringsafwegingen bij corporaties en Rekenen aan investeringen bespreken we de uitdagingen en vragen uit de sector. Met de grote nieuwbouwopgave, noodzakelijke investeringen in renovatie, herontwikkeling en verduurzaming van het bestaand bezit staan corporaties voor een periode waarin veel kleine en grote investeringen gaan plaatsvinden. Heldere eenduidige spelregels voor het berekenen van financiële kengetallen zorgen voor overzicht. Bekijk het programma en de data.
